Europacity Berlín finco s.r.o. - 315700C4W24B6FHJ5V45

Výroční finanční zpráva za rok 2025 Europacity Berlín finco s.r.o. IČO: 231 40 305 Adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8 Zapsána v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka C 422068

Europacity Berlín finco s.r.o. VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2025 OBSAH I. PRÁVNÍ ZÁKLAD II. TEXTOVÁ ČÁST VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVY III. DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE IV. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA V NEZKRÁCENÉ FORMĚ V. PŘÍLOHA K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE VI. ZPRÁVA AUDITORA VII. ZPRÁVA O VZTAZÍCH VIII. ZPRÁVA JEDNATELE K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE A NÁVRH NA VYPOŘÁDÁNÍ HOSPODÁŘSKÉHO VÝSLEDKU ZA ROK 2025

I. PRÁVNÍ ZÁKLAD Společnost Europacity Berlín finco s.r.o., předkládá Výroční finanční zprávu za účetní rok 2025 vyhotovenou v souladu s požadavky vyžadovanými zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů a ustanovením § 118 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů.

II. TEXTOVÁ ČÁST VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVY Charakteristika společnosti Obchodní firma: Europacity Berlín finco s.r.o. Sídlo: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8 Identifikační číslo: 231 40 305 Právní forma: společnost s ručením omezeným Registrace: v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka C 422068 LEI: 315700C4W24B6FHJ5V45 Datum založení: 2. 4. 2025 Datum vzniku: 2. 4. 2025 Doba trvání: na dobu neurčitou Právní řád: společnost je založena a existuje v souladu s právním řádem České republiky, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) a zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“), zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů a zákonem č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů Internetová stránka: www.europacityensembles.cz E-mail: info@europacityensembles.cz (dále jen „Společnost“) Výroční finanční zpráva bude zveřejněna v elektronické podobě na internetové stránce Společnosti www.europacityensembles.cz Informace o základním kapitálu a obchodních podílech Společnosti: Základní kapitál: 10.000,- Kč Podíl: peněžitý vklad 10.000,- Kč, obchodní podíl 100 %, splaceno 100 % Druh podílu: základní Základní kapitál Společnosti je plně splacen a je tvořen peněžitým vkladem jediného společníka, společnosti QH HoldCo II GmbH & Co. KG, reg. č. HRA 56378 B, se sídlem 10557 Berlin, Lisa-Fittko-Straße 7, Spolková republika Německo (dále jen „Společník“), ve výši 10.000,- Kč (slovy: deset tisíc korun českých), který vlastní 100 % podíl na základním kapitálu Společnosti. S akciemi jsou spojena tato práva: - Právo na dividendu, - Právo na podíl na likvidačním zůstatku, - Právo podílet se na řízení Společnosti, tj. hlasovat na valné hromadě, kdy na každých 1.000,- Kč (tisíc korun českých) vkladu připadá 1 (jeden) hlas. Celkový počet hlasů ve Společnosti je 10 (deset), - další práva stanovená ZOK. Předmět podnikání Společnosti: V obchodním rejstříku je uvedený předmět činnosti správa vlastního majetku. Společnost vznikla zápisem do českého obchodního rejstříku ke dni 2. 4. 2025 jako SPV (special purpose vehicle) založená za účelem realizace konkrétního projektu. Tím je zajištění dluhopisových emisí v rámci dluhopisového programu podle českého práva.

Hlavním předmětem činnosti Společnosti je poskytování peněžních prostředků získaných z emise dluhopisů jedinému Společníkovi, formou úvěrů. Společník získané prostředky použije k financování developmentového projektu 4 ENSEMBLES v berlínské části Mitte. Společnost neprovozuje žádnou jinou podnikatelskou činnost, ani to v budoucnu neplánuje. Jednatel Společnosti k 31. prosinci 2025 Jednatel: Drahoslava Beránková Způsob jednání za Společnosti: Jednatel zastupuje společnost samostatně ve všech věcech. Jednatel byl v roce 2025 vrcholovým vedením (managementem) Společnosti. Výbor pro audit Společnosti k 31. prosinci 2025 Předseda: Ing. Jakub Kovář Člen: Ing. Rudolf Černý Člen: Ing. André Mihardja Pravomoci výboru pro audit Společnosti jsou blíže specifikovány v části III. této výroční zprávy. Složení, ustanovení a funkční období členů výboru pro audit, svolání zasedání výboru pro audit, zasedání výboru pro audit, povinnosti výboru pro audit upravují stanovy Společnosti. Drahoslava Beránková Pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8. Drahoslava Beránková je absolventkou Obchodní akademie v Praze. Po ukončení studia svou profesní dráhu zahájila v realitním sektoru na pozici asistentka vedení společnosti. Následně cenné zkušenosti rozvíjela jako správce společností ve společnosti J&T SERVICES, s.r.o. a od roku 2015 je klíčovým členem společnosti Global Solutions Services ČR, s.r.o., kde zastává manažerskou pozici. Střet zájmů Společnost si není vědoma žádného možného střetu zájmů mezi povinnostmi jednatele a členů výboru pro audit ve vztahu ke Společnosti a jejich soukromými zájmy nebo jinými povinnostmi. Principy odměňování jednatele a výboru pro audit Společnosti a managementu Společnosti Společnost nemá stanoveny žádné principy odměňování jednatele a výboru pro audit. O případných jednorázových odměnách osob s řídící pravomocí za činnosti vykonávané pro Společnost rozhoduje valná hromada Společnosti, resp. jediný akcionář Společnosti v působnosti valné hromady, způsobem stanoveným v § 61 ZOK. Jednatelka Drahoslava Beránková obdržela v roce 2025 finanční odměnu spojenou s výkonem funkce jednatele Společnosti ve výši 74 724,- Kč hrubého ročně. Každý z členů výboru pro audit Společnosti obdržel v roce 2025 finanční odměnu spojenou s výkonem funkce výboru pro audit ve výši 4 527,- Kč hrubého ročně. Jednatelka a členové výboru pro audit neobdrželi v roce 2025 žádné jiné finanční, ani nefinanční odměny, spojené s výkonem jejich funkce než uvedené shora.

Ve vlastnictví jednatelky a členů výboru pro audit, ostatních osob s řídící pravomocí a osob jím blízkých nejsou žádné podíly ve Společnosti nebo obdobné cenné papíry představující podíl na Společnosti a nejsou smluvními stranami opčních a obdobných smluv, jejichž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané Společností, a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch. Organizační struktura: Společnost byla založena notářským zápisem dne 2. 4. 2025 jediným společníkem společností QH HoldCo II GmbH & Co. KG. Společnost je součástí skupiny pod společností QH Ensambles Sarl.. Závislost Společnosti na subjektech ze Skupiny: Společnost je závislá na své mateřské společnosti – Společníkovi, což vyplývá z jejího vlastnictví stoprocentního podílu ve Společnosti. Schopnost Společnosti splnit dluhy je významně ovlivněna schopností úvěrované mateřské společností splnit své dluhy vůči Společnosti, což vytváří závislost zdrojů příjmů Společnosti na mateřské společnosti a jejím ekonomickém výsledku. Kromě výnosů z poskytnutých úvěrů a výnosů ze smlouvy Service Agreement uzavřené s mateřskou společností Společnost nebude mít žádné jiné výnosy, které by mohly sloužit k úhradě dluhů z dluhopisů. Ke dni 31. 12. 2025 Společnost kromě stávajících úvěrů poskytnutých neposkytla žádné další úvěry, zápůjčky ani nevydala žádné jiné investiční nástroje, které by zakládaly úvěrovou angažovanost Společnosti

vůči jakékoliv třetí osobě. Kromě subjektů uvedených výše není Společnost v současné době v souvislosti se svou obchodní činností závislá na jiných osobách ve Skupině Údaje o činnosti Společnosti v roce 2025: Společnost byla založena notářským zápisem NZ 450/2025 jako společnost s ručením omezeným dne 2. 4. 2025 a vznikla zapsáním do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze téhož dne. Jediným společníkem Společnosti k 31. 12. 2025 je Společník, tedy společnost QH HoldCo II GmbH & Co. KG., se sídlem Lisa-Fittko-Straße 7, 10557 Berlin, Spolková republika Německo, Registrační číslo HRA 56378 B (společník s obchodním podílem ve výši 100 %). Společnost je přímo ovládána a kontrolována Společníkem na základě vlastnictví 100 % podílu na základní kapitálu Společnosti a 100 % hlasovacích práv Společnosti. Společník je dále ovládán několika právnickými osobami až ke skutečným majitelům: Peter Korbačka (nar. 14. 12. 1970) (místem pobytu: Křižíkova 53/52b, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika; státní příslušnost: Slovenská republika) a Pieter Antonie Selma (místem pobytu: 500-538 Varšava, Wilcza 5,, Polská republika; státní příslušnost: Polská republika. Společnost existuje výhradně za účelem vydání cenných papírů (dluhopisů přijatých k obchodování na Burze cenných papírů Praha). QH Holdco II GmbH & co. KG investuje zejména do realitních projektů prostřednictvím německých společností, přičemž klíčovým projektem je development „Europacity Ensembles“ v Berlíně. Projekt Europacity Ensembles představuje moderní multifunkční komplex nacházející se v širším centru Berlína v bezprostřední blízkosti hlavního nádraží a vládní čtvrti, s výbornou dopravní dostupností a silnými fundamenty lokality. Celková pronajímatelná plocha projektu činí přibližně 72,8 tis. m², přičemž dominantní složku tvoří rezidenční segment doplněný o kancelářské, retailové a hotelové plochy. Hlavním zdrojem příjmů společnosti QH Holdco II GmbH & Co. KG je nepřímo generovaný příjem z nájemného. K datu 31. 12. 2026 se očekává nárůst kontrahovaného nájemného na více než 24 mil. EUR v důsledku postupné stabilizace projektu a plného obsazení jednotlivých částí. Projekt je spravován profesionálními týmy property managementu (PM), facility managementu (FM) a asset managementu (AM), které disponují rozsáhlými mezinárodními zkušenostmi s obdobnými mixed-use projekty, což významně přispívá k efektivnímu provozu a dlouhodobé hodnotě aktiv. Z investičního hlediska se jedná o projekt s nízkou mírou rizika (de-risked asset), kdy zbývá k pronájmu pouze přibližně 7 000 m² kancelářských ploch. Většina ploch je tvořena rezidenčními jednotkami a menší část retailovými prostory, u nichž je v Berlíně dlouhodobě silná poptávka. Berlín je přitom považován za stabilní („AAA“) lokalitu s nízkorizikovým profilem, mimo jiné díky vysokému podílu nájemního bydlení (cca 85 % bytového fondu je určeno k pronájmu). První emise dluhopisů Společnost dne 11. července 2025 emitovala bezkuponové (Zero-Bond) dluhopisy EUROPACITY 0,00/30 s datem splatnosti 11. července 2030. Tyto dluhopisy jsou denominovány v CZK, mají jmenovitou hodnotu jednoho dluhopisu 10 000 CZK a celkový objem emise činí 1,5 miliardy CZK s možností navýšení až na 3 miliardy CZK. Dluhopisy s výnosem do splatnosti 6,75 % p.a. v době emise nevyplácejí kupony, výnos připadá až při splatnosti. Dluhopisům byl Centrálním depozitářem cenných papírů, a.s. přidělen ISIN CZ0003574014.

Obchodování dluhopisů bylo zahájeno ke dni emise (11. července 2025) na regulovaném trhu vedeném Burzou cenných papírů Praha (BCPP), manažerem, administrátorem i kotačním agentem je J&T Banka, a.s. Dluhopisy byly nabídnuty v rámci dluhopisového programu, který umožňuje vydání emisí až do výše 200 milionů eur, bez časového omezení platnosti programu; konkrétní emise mohou být denominované jak v eurech, tak v českých korunách. K 29.9.2025 bylo prodáno 150 000 ks dluhopisů ISIN CZ0003574014. Společnost si vyhrazuje právo dluhopisy předčasně splatit, a to nejdříve po jednom roce od data emise, přičemž investoři o předčasné splacení žádat nemohou (vyjma případného porušení kovenantů). Druhá emise dluhopisů Společnost dne 29. srpna 2025 emitovala bezkuponové (Zero-Bond) dluhopisy EUROPACITY 0,00/30 s datem splatnosti 29. srpna 2030. Tyto dluhopisy jsou denominovány v EUR, mají jmenovitou hodnotu jednoho dluhopisu 1 000 EUR a celkový objem emise činí 50 milionů EUR s možností navýšení až na 75 milionů EUR. Dluhopisy s výnosem do splatnosti 5,75 % p.a. v době emise nevyplácejí kupony, výnos připadá až při splatnosti. Dluhopisům byl Centrálním depozitářem cenných papírů, a.s. přidělen ISIN CZ0003575326. Obchodování dluhopisů bylo zahájeno ke dni emise (29. srpna 2025) na regulovaném trhu vedeném Burzou cenných papírů Praha (BCPP), manažerem, administrátorem i kotačním agentem je J&T Banka, a.s. Dluhopisy byly nabídnuty v rámci dluhopisového programu, který umožňuje vydání emisí až do výše 200 milionů eur, bez časového omezení platnosti programu; konkrétní emise mohou být denominované jak v eurách, tak v českých korunách. K 30.9.2025 bylo prodáno 50 000 ks dluhopisů CZ0003575326. Společnost si vyhrazuje právo dluhopisy předčasně splatit, a to nejdříve po jednom roce od data emise, přičemž investoři o předčasné splacení žádat nemohou (vyjma případného porušení kovenantů). Čistý výtěžek emise dluhopisů byl použit na poskytnutí úročeného úvěru Společníkovi na základě INTRAGROUP FACILITY AGREEMENT ze dne 28. 7. 2025 uzavřené mezi Společností jako úvěrujícím a jediným Společníkem jako úvěrovaným ve znění Dodatku č. 1 ze dne 19. 12. 2025 (dále jen „Úvěr“). Investice Ke dni 31. 12. 2025 nebyly Společností uskutečněny, ani žádný orgán Společnosti neschválil, ani se Společnost nezavázala k žádným budoucím investicím (kromě poskytnutí výtěžku z emise Dluhopisů mateřské společnosti), které by byly relevantní ve vztahu k posouzení schopnosti Společnosti splatit svoje dluhy z Dluhopisů. Základní číselné údaje o hospodaření Společnosti za rok 2025 Stav majetku Společnosti zobrazuje účetní závěrka sestavená ke dni 31. 12. 2025 včetně její přílohy, která specifikuje podrobnosti k jednotlivým položkám. Hospodářským výsledkem za rok 2025 je ztráta ve výši 30 714 830,64 Kč, která se převede na účet Neuhrazené ztráty minulých let. Stav majetku a závazků Společnosti zobrazuje účetní závěrka sestavená k 31. 12. 2025 včetně přílohy k účetní závěrce za rok 2025.

Hlavní rizika a nejistoty K 31. 12. 2025 byla Společnost vystavena následujícím hlavním rizikům a nejistotám, které vyplývají z její činnosti: Kreditní riziko Úvěrové riziko je riziko finanční ztráty, která hrozí, jestliže protistrana v transakci s finančním nástrojem nesplní své smluvní povinnosti. Toto riziko vzniká především v oblasti úvěrů. Úvěry jsou k 31. prosinci 2025 poskytnuty společnosti QH HoldCo II GmbH & Co. KG ve výši jistiny ve výši 1 062 000 tis. Kč a částky 37 546 tis. EUR. Úvěry jsou poskytnuty z prostředků vybraných z již upsaných dluhopisů. Společnost má vlastní systém pro posuzování kreditního rizika a na základě pravidelných informací vyhodnocuje schopnost dlužníka splácet. Společnost přiřazuje aktivům stupeň rizikovosti založený na datech, která vycházejí z předpokladu možného rizika ztráty (vyplývajícího např. z finančních výkazů společnosti, externího ratingu, manažerských výpočtů a předpokládaných peněžních toků, dostupných informací o zákazníkovi v médiích atp.) či možného rizika pozdní úhrady, na které se použije kvalifikované posouzení kreditního rizika. Detailní postup určení stupně kreditního rizika je uveden v příloze účetní závěrky. Riziko likvidity Riziko likvidity je riziko, že se Společnost dostane do potíží s plněním povinností spojených se svými finančními závazky, které se vypořádávají prostřednictvím peněz nebo jiných finančních aktiv. Společnost dbá standardně na to, aby měla dostatek hotovosti a aktiv s krátkodobou splatností k okamžitému použití na krytí očekávaných provozních nákladů na 90 dní, a to včetně splácení finančních závazků, nikoliv však na krytí nákladů z potenciálních dopadů extrémních situací, které nelze přiměřeně předvídat, například přírodních katastrof. Měnové riziko Společnost je vystavena měnovému riziku zejména z finančních závazků denominovaných v EUR, konkrétně z emitovaných dluhopisů a přijaté půjčky. K 31. 12. 2025 činil zůstatek těchto závazků 37 661 tis. EUR (resp. 913 086 tis. Kč po přepočtu kurzem k rozvahovému dni). V důsledku přepočtu eurových závazků a pohledávek vykázala společnost za účetní období čistý kurzový zisk ve výši 6 tis. Kč, představující rozdíl mezi realizovanými a nerealizovanými kurzovými zisky a ztrátami. Společnost průběžně sleduje svou otevřenou měnovou pozici v EUR. K rozvahovému dni nebyly uzavřeny žádné zajišťovací deriváty. Úrokové riziko Společnost je ve své činnosti vystavena nízkému riziku výkyvu úrokových sazeb, protože úročená aktiva a úročené závazky mají obdobné datum splatnosti. Délka doby, po kterou má určitý finanční nástroj pevnou úrokovou sazbu, proto ukazuje, do jaké míry je daný finanční nástroj vystaven úrokovému riziku. Úročené aktiva i závazky mají stanovenou pevnou úrokovou sazbu. Provozní riziko Provozní riziko je riziko ztrát ze zpronevěr, neoprávněné činnosti, chyb, opomenutí, neefektivnosti nebo ze selhání systému. Riziko tohoto typu vzniká při všech činnostech a hrozí všem podnikatelským subjektům. Provozní riziko zahrnuje i právní riziko.

Primární odpovědnost za uplatňování kontrolních mechanismů pro zvládání provozních rizik nese vedení Společnosti. Obecné používané standardy pokrývají následující oblasti:  požadavky na sesouhlasování a monitorování transakcí,  identifikace provozních rizik v rámci kontrolního systému,  získáním přehledu o provozních rizicích si Společnost vytváří předpoklady ke stanovení a nasměrování postupů a opatření, která povedou k omezení provozních rizik a k přijetí rozhodnutí o: o uznání jednotlivých existujících rizik; o zahájení procesů, které povedou k omezení možných dopadů; nebo o zúžení prostoru k rizikovým činnostem nebo jejich úplném zastavení. Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky, zejména Zákon o obchodních korporacích. Významná soudní řízení Společnost není účastníkem žádného soudního sporu ani arbitrážního řízení, přičemž účastenství v soudních sporech ani arbitrážních řízeních v dohledné budoucnosti představenstvo nepředpokládá. Významné smlouvy Společnost doposud uzavřela následující významné smlouvy: - INTRA-GROUP FACILITY AGREEMENT, jejímž předmětem je poskytnutí úročeného úvěru se závazkem A do výše EUR 100,000,000 s fixní úrokovou mírou 5,75% p. a. a závazkem B do výše CZK 2,500,000,000 s fixní úrokovou mírou 6,75% p. a. ze dne 28. 7. 2025 mezi Společníkem jako dlužníkem a Společností jako věřitelem, ve znění Dodatku č. 1 ze dne 19. 12. 2025. - SERVICE AGREEMENT, jejímž předmětem je poskytování vnitroskupinových podpůrných a poradenských služeb v oblasti financování, treasury, koordinace vnitroskupinového financování a administrativní podpory, včetně služeb souvisejících s emisemi dluhopisů, uzavřená dne 16. 4. 2026 mezi QH HoldCo II GmbH & Co. KG jako příjemcem služeb a Europacity Berlin finco s.r.o. jako poskytovatelem služeb, s účinností od 2. 4. 2025 a dobou trvání do 31. 12. 2030, přičemž odměna za služby je stanovena na základě skutečně vynaložených nákladů s přirážkou 5 % v souladu s principem obvyklých tržních podmínek (arm’s length principle). Majetkové účasti, které zakládají rozhodující vliv Společnosti Společnost nemá žádné majetkové účasti. Informace o pořizování vlastních akcií, zatímních listů, obchodních podílů a akcií, zatímních listů, obchodních podílů ovládající osoby Společnost ve sledovaném období nenabyla vlastní akcie. Údaje o očekávané hospodářské situaci a budoucích investicích v roce 2026 V průběhu roku 2026 Společnost hodlá usilovat o dosažení kladného hospodářského výsledku a efektivní hospodaření. Společnost nepředpokládá, že v následujícím účetním období budou Společností vydány jiné dluhopisy obchodované na regulovaném volném trhu organizovaném Burzou cenných papírů Praha, a.s., než ty, které Společnost k datu vyhotovení této zprávy již vydala.

Ostatní informace o skutečnostech, které nastaly až po konci rozvahového dne a předpoklad trvání podniku: V roce 2026 nenastaly žádné významné události. V průběhu roku 2026 Společnost hodlá dále usilovat o dosažení kladného hospodářského výsledku a efektivní hospodaření. Společnost nepředpokládá, že v následujícím účetním období budou Společností vydané jiné dluhopisy obchodované na regulovaném volném trhu organizovaném Burzou cenných papírů Praha, a.s., než ty dluhopisy, které Společnost již vydala. Údaje o organizačních složkách Společnost nemá žádnou organizační složku umístěnou v zahraničí. Výdaje na výzkum a vývoj Společnost ve sledovaném účetním období nevynakládala žádné výdaje v oblasti výzkumu a vývoje. Environmentální, sociální a korporátní udržitelné činnosti (ESG) Společnost nesleduje cíle udržitelnosti v environmentální nebo sociální oblasti nebo v oblasti správy a řízení společností dle Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/2088 ze dne 27. listopadu 2019 o zveřejňování informací souvisejících s udržitelností v odvětví finančních služeb. Rizika udržitelnosti jsou posuzována individuálně (jsou-li relevantní) s přihlédnutím na významnost, vývoj daného rizika v čase pro investiční strategii, tržní trendy a jednotlivá aktiva Společnosti. Věříme, že začlenění rizik udržitelnosti do investičního rozhodovacího procesu dále zpřesní rizikem upravenou ziskovost v jednotlivých portfoliích. Toho chceme dosáhnout tím, že: - Poskytujeme analytikům dostatečnou informaci o významných ESG rizicích a umožňujeme jim identifikovat rizika a příležitosti v této oblasti. - Průběžně monitorujeme existující investice, rozvíjíme datovou základnu v oblasti ESG rizik, prověřujeme důvěryhodnost zdrojů (např. emitentů) a datovou kvalitu. - Stanovujeme a upravujeme vnitřní kritéria pro akceptovatelnost investice (včetně seznamu nepodporovaných investic) - Sledujeme aktuální vývoj české a evropské legislativy a uvádíme do souladu s nimi své procesy. Investice Společnosti nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné hospodářské činnosti. Dopady rizik týkajících se udržitelnosti na návratnost jsou posuzovány individuálně pro každou investici v rámci analýzy ekonomické výhodnosti investice, která předchází samotnému nákupu. Součástí analýzy je i vyhodnocení ostatních rizik, které mají dopad na výkonnost Společnosti. Údaje o investicích do hmotného a nehmotného investičního majetku Společnost v průběhu roku 2025 neuskutečnila žádné zásadní investice do hmotného a nehmotného majetku. Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovně právních vztazích Společnost v průběhu roku 2025 nevyvíjela žádné aktivity v oblasti ochrany životního prostředí. Společnost nemá žádné zaměstnance.

Odměny účtované auditory V roce 2025 byly auditory účtovány následující odměny (v tis. Kč): audit účetní zahajovací rozvahy 73 audit účetní závěrky a výroční finanční zprávy 0 odměny účtované za jiné ověřovací služby 0 odměny účtované za daňové poradenství 0 odměny účtované za jiné neauditorské služby 0 Odměny auditorovi za ověření účetní závěrky a výroční finanční zprávy nebyly do konce roku 2025 účtovány. Více informací k těmto odměnám je v příloze k účetní závěrce. Čestné prohlášení Jednatelka Společnosti prohlašuje: 1. Účetní závěrka Společnosti Europacity Berlín finco s.r.o., za účetní období končící 31. prosince 2025 byla vypracována v souladu s platným souborem účetních standardů, poskytuje věrný a poctivý obraz o majetku, závazcích, finanční situaci a výsledku hospodaření Společnosti. 2. Výroční finanční zpráva společnosti Europacity Berlín finco s.r.o., za rok 2025 obsahuje věrný přehled vývoje podnikání a výsledků hospodaření společnosti, jejího postavení na trhu a zahrnuje rovněž popis hlavních rizik a nejistot, kterým společnost čelí. V Praze dne 27.4.2026 ________________________________ Drahoslava Beránková jednatelka Europacity Berlín finco s.r.o.

III. DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidlech přístupu emitenta k rizikům, kterým emitent může být vystaven ve vztahu k procesu účetního výkaznictví Vnitřní kontrolní systém zahrnuje kontrolní mechanismy vytvořené v rámci Společnosti. Tento systém zajišťuje identifikaci, vyhodnocování a minimalizaci provozních, finančních, právních a jiných rizik, kterým je Společnost vystavena. V rámci vnitřního kontrolního systému jsou stanoveny pracovní postupy, jakož i rozdělení pravomocí a odpovědností jednotlivých osob. V rámci účetní jednotky jsou prováděny průběžné kontroly vazeb mezi jednotlivými účty, zejména v oblasti dlouhodobého majetku, krátkodobého finančního majetku a zúčtovacích vztahů. Výsledky vnitřní kontroly jsou objektivně a pravidelně vyhodnocovány, přičemž v případě zjištění nedostatků jsou přijímána odpovídající nápravná opatření. Finanční kontrola ve vztahu k procesu účetního výkaznictví je zajišťována jednatelem Společnosti jako součást vnitřního řízení, a to při přípravě operací před jejich schválením, v průběhu jejich realizace i po jejich vypořádání. Systém vedení účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními platných právních předpisů České republiky. Systém vnitřní kontroly ve Společnosti spočívá zejména na interních kontrolních mechanismech, činnosti jednatele a činnosti výboru pro audit, jakož i na externím auditu, který je prováděn jednou ročně za běžné účetní období. Výsledky auditu jsou předkládány jednateli a výboru pro audit, kteří z nich vyvozují odpovídající závěry a přijímají následná opatření. Jednatel Společnosti je v rámci vnitřní kontroly odpovědný zejména za:  spolehlivost a sdílení informací,  dodržování obecně závazných právních předpisů a interních postupů,  ochranu majetku a efektivní využívání zdrojů,  dosahování stanovených cílů Společnosti. Společnost má zřízen výbor pro audit. Společnost se řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti stanovené obecně závaznými právními předpisy České republiky, zejména zákonem o obchodních korporacích. Orgány Společnosti V souladu se zakladatelskou listinou Společnosti jsou orgány Společnosti:  valná hromada,  jednatel,  výbor pro audit. Valná hromada jako nejvyšší orgán Společnosti volí a odvolává jednatele a členy výboru pro audit. A) VALNÁ HROMADA Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti. Do její působnosti náleží rozhodování o otázkách, které zákon nebo společenská smlouva svěřují do její pravomoci. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomni společníci disponující alespoň 51 % všech hlasů. Valná hromada rozhoduje většinou hlasů přítomných společníků, nevyžaduje-li zákon nebo společenská smlouva většinu jinou. Má-li Společnost jediného společníka, působnost valné hromady vykonává tento společník. Podrobnosti týkající se svolání, jednání a rozhodování valné hromady se řídí zákonem o obchodních korporacích. B) JEDNATEL

Jednatel je statutárním orgánem Společnosti a řídí její činnost. Jednatel rozhoduje o všech záležitostech Společnosti, které nejsou právními předpisy nebo společenskou smlouvou vyhrazeny do působnosti valné hromady. Jednateli přísluší zejména:  zajišťování řádného vedení účetnictví,  předkládání účetních závěrek valné hromadě,  návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty. Jednatelem Společnosti je jedna (1) osoba, konkrétně paní Drahoslava Beránková, která vykonává funkci od vzniku Společnosti. Jednatel byl v roce 2025 vrcholovým vedením (managementem) Společnosti. Další podrobnosti týkající se působnosti, práv a povinností jednatele upravuje zákon o obchodních korporacích nebo společenská smlouva. C) VÝBOR PRO AUDIT Výbor pro audit je kontrolním orgánem Společnosti. Sleduje zejména účinnost vnitřního kontrolního systému, systému řízení rizik a proces sestavování účetní závěrky. Dále posuzuje nezávislost statutárního auditora a auditorské společnosti, včetně poskytování neauditních služeb. Výbor pro audit se skládá ze tří (3) členů, konkrétně:  Ing. Jakub Kovář,  Ing. Rudolf Černý,  Ing. André Mihardja, kteří vykonávají svou funkci ode dne zřízení výboru pro audit. Výbor pro audit je způsobilý se usnášet za účasti nadpoloviční většiny všech svých členů. Každý člen má jeden hlas a výbor rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů všech svých členů. Podrobnosti týkající se složení, působnosti, svolání a jednání výboru pro audit upravuje společenská smlouva. Informace o kodexu řízení a správy Společnosti Společnost nepřijala žádný kodex řízení a správy společnosti, a to s ohledem na skutečnost, že její podíly nejsou veřejně obchodovány a vlastnická struktura je jednoduchá (existence jediného společníka). Společnost se řídí a dodržuje požadavky na správu a řízení stanovené platnými právními předpisy České republiky, zejména občanským zákoníkem a zákonem o obchodních korporacích.

Europacity Berlín finco s.r.o. Účetní závěrka za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 1 Obsah Výkaz výsledku a ostatního úplného výsledku 2 Výkaz o finanční situaci 3 Výkaz změn vlastního kapitálu 4 Výkaz o peněžních tocích 5 Příloha k účetní závěrce 6 1. Všeobecné informace 6 2. Východiska pro sestavení individuální účetní závěrky 7 3. Významné účetní postupy 10 4. Vykazování po segmentech 15 5. Stanovení reálné hodnoty 15 6. Peníze a peněžní ekvivalenty 16 7. Poskytnuté úvěry 16 8. Pohledávky z obchodních vztahů a jiná aktiva 17 9. Základní kapitál 18 10. Vydané dluhopisy 18 11. Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky 19 12. Daň z příjmů 20 13. Ostatní náklady 21 14. Ostatní výnosy 21 15. Zisky/ztráty z finančních nástrojů a úroková marže 21 16. Postupy řízení rizik a zveřejňování informací 22 17. Spřízněné osoby 26 18. Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 27 19. Události po skončení účetního období 27

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 2 Výkaz výsledku a ostatního úplného výsledku za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 v tisících Kč Bod přílohy Období od 2. 4. 2025 do 31. 12. 2025 Výnosové úroky 15 44 327 Nákladové úroky dle efektivní úrokové míry 15 (53 046) Čistý úrokový výnos (8 719) Ostatní finanční výnosy 15 7 370 Ostatní finanční náklady 15 (7 936) Ostatní provozní náklady 13 (707) Ostatní provozní výnosy 14 5 269 Opravná položka k poskytnutému úvěru (25 807) Zisk/Ztráta z finanční a provozní činnosti (30 530) Daň z příjmů (splatná a odložená) 12 (185) Zisk/Ztráta za období (30 715) Hospodářský výsledek celkem připadající: Vlastníkům ovládající společnosti (30 715) Ostatní úplný výsledek - Úplný hospodářský výsledek za období (30 715) Úplný hospodářský výsledek celkem připadající: Vlastníkům ovládající společnosti (30 715) Příloha k účetní závěrce na stranách 6 až 27 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 3 Výkaz o finanční situaci Příloha k účetní závěrce na stranách 6 až 27 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky. v tisících Kč Bod přílohy K 31.12.2025 K 2.4.2025 Aktiva Poskytnuté úvěry 7,17 1 946 505 - z toho vůči spřízněné společnosti 1 946 505 - Dlouhodobá aktiva celkem 1 946 505 - Časově rozlišené náklady 8 708 - Peníze a peněžní ekvivalenty 6 20 880 10 Ostatní pohledávky 8 56 Dohadné účty aktivní 8 5 269 Krátkodobá aktiva celkem 26 913 10 Aktiva celkem 1 973 418 10 Vlastní kapitál Základní kapitál 9 10 10 Ostatní kapitálové fondy 9 267 Nerozdělený zisk a úplný výsledek za období 9 (30 715) - Vlastní kapitál celkem (30 438) 10 Závazky Vydané dluhopisy 10 2 003 469 - Odložený daňový závazek 12 185 Dlouhodobé závazky celkem 2 003 654 - Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky 11 65 - Závazky z titulu daně z příjmu fyzických osob 11 13 - Závazky z titulu sociálního a zdravotního pojištění 11 41 - Dohadné účty pasivní 11 83 - Krátkodobé závazky celkem 202 - Závazky celkem 2 003 856 - Vlastní kapitál a závazky celkem 1 973 418 10

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 4 Výkaz změn vlastního kapitálu Za období od 2. dubna 2025 do 31. prosinci 2025 v tisících Kč Základní kapitál Ostatní kapitálové fondy Nerozdělený zisk/ztráta za minulé období Vlastní kapitál celkem Stav k 2. dubna 2025 10 - 10 Úplný výsledek: Příplatek do Ostatních kapitálových fondů 267 267 Zisk nebo ztráta - - (30 715) (30 715) Ostatní úplný výsledek: - - - - Stav k 31. prosince 2025 10 267 (30 715) (30 438) Příloha k účetní závěrce na stranách 6 až 27 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 5 Výkaz o peněžních tocích Za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 v tisících Kč Bod přílohy Za období od 2.4.2025 do 31.12.2025 PROVOZNÍ ČINNOST Zisk / (ztráta) za účetní období před zdaněním (30 530) Úpravy o: Čisté úrokové náklady/výnosy 15 (8 719) Opravná položka k poskytnutému úvěru 25 807 Ostatní nepeněžní operace (23 629) Změna stavu závazků z obchodních vztahů a jiných závazků 11 202 Změna stavu pohledávek z obchodních vztahů a jiných aktiv 8 (6 025) Příplatek do ostatních kapitálových fondů 9 267 Úvěr poskytnutý 7 (1 942 906) Peněžní tok generovaný z (použité v) provozní činnosti (1 985 533) FINANČNÍ ČINNOST Příjmy z emise dluhopisů 10 2 006 403 Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční činnosti 2 006 403 Čisté zvýšení (snížení) peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů 6 20 870 Stav peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů na počátku účetního období 10 Stav peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů na konci účetního období 20 880 Příloha k účetní závěrce na stranách 6 až 27 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 6 Příloha k účetní závěrce 1. Všeobecné informace Europacity Berlín finco s. r. o. („Společnost”) vznikla 4. dubna 2025 zapsáním do obchodního rejstříku pod spisovou značkou C 422068 vedeném u Městského soudu v Praze, IČO Společnosti je 231 40 305. Předmět činnosti Společnosti je správa vlastního majetku. Společnost byla založená za účelem realizace konkrétního projektu. Tím je zajištění dluhopisových emisí v rámci dluhopisového programu podle českého práva. Společnost existuje výhradně za účelem vydání cenných papírů. Úročení poskytnutých úvěrů je shodné s úročením dluhopisů. S ohledem na absenci úrokového rozpětí je uzavřena Service Agreement, jejímž předmětem je poskytování vnitroskupinových podpůrných a poradenských služeb v oblasti financování, treasury, koordinace vnitroskupinového financování a administrativní podpory, včetně služeb souvisejících s emisemi dluhopisů mezi QH HoldCo II GmbH & Co. KG jako příjemcem služeb a Europacity Berlin finco s.r.o. jako poskytovatelem služeb, s účinností od 2. 4. 2025 a dobou trvání do 31. 12. 2030, přičemž odměna za služby je stanovena na základě skutečně vynaložených nákladů s přirážkou 5 % v souladu s principem obvyklých tržních podmínek (arm’s length principle). Účetní závěrka byla sestavena za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025. Sídlo Společnosti Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika Složení statutárního orgánu k 31. prosince 2025 a 2. dubna 2025:  Drahoslava Beránková (jednatel) Společník Společnosti k 31. prosinci 2025 a 2. dubnu 2025 je: Podíl na základním kapitálu Hlasovací práva v tis. Kč % % QH HoldCo II GmbH & Co. KG 10 100 100 Celkem 10 100 100 Organizační struktura: Společnost je součástí skupiny pod společností QH Ensambles Sarl..

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 7 2. Východiska pro sestavení individuální účetní závěrky (a) Prohlášení o souladu Individuální účetní závěrka byla zpracována v souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií. Individuální účetní závěrka vychází z předpokladu nepřetržitého trvání účetní jednotky, který nebyl do data schválení účetní závěrky narušen, a je sestavena na bázi historického ocenění s výjimkou ocenění finančních nástrojů, u nichž je uváženo vhodně v souladu s požadavky i oceňovaní reálnou hodnotou. V průběhu roku 2025 nedošlo k žádné podstatné změně v aplikovaných účetních pravidlech. (b) Východiska pro přípravu Následující standardy, úpravy standardů a interpretace jsou poprvé účinné pro účetní období končící 31. prosincem 2025 a byly použity při sestavení individuální účetní závěrky Společnosti.  Novelizace IAS 21 Dopady změn směnných kurzů cizích měn: Nedostatečná směnitelnost (účinná pro roční účetní období začínající 1. ledna 2025 nebo později). Novela vysvětluje, jak má účetní jednotka posoudit směnitelnost měny a jak má stanovit spotový směnný kurz v případech, kdy měna není směnitelná. Měna se považuje za směnitelnou, pokud je účetní jednotka schopná za ni získat jinou měnu v termínu odpovídajícím běžnému administrativnímu prodlení, a to prostřednictvím tržního nebo směnného mechanismu, v jehož rámci směnná transakce vytvoří vymahatelná práva a povinnosti. Není- li měna směnitelná, musí účetní jednotka odhadnout spotový směnný kurz k datu ocenění. Cílem je stanovit kurz, za který by se k datu ocenění uskutečnila řádná směnná transakce mezi účastníky trhu za stávajících ekonomických podmínek. V souladu s novelou může účetní jednotka bez úpravy použít objektivně zjistitelný směnný kurz nebo jinou techniku odhadu. Tyto úpravy, platné poprvé pro rok končící 31. prosincem 2025, neměly významný dopad na účetní závěrku Společnosti. Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla Společností použita Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly k počátku běžného účetního období (2. dubna 2025) účinné a Společnost je nepoužila při sestavování této účetní závěrky za rok končící 31. prosince 2025.  V dubnu 2024 vydaný nový standard IFRS 18 Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), který nahradí dosavadní IAS 1 a poskytne nová pravidla a požadavky týkající se zejména prezentace finanční výkonnosti, tj. strukturování výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku, agregace a disagregace informací zveřejňovaných v příloze a alternativních výkonnostních ukazatelů, které jsou často využívány a v IFRS nejsou přímo definovány. Společnost bude analyzovat nová pravidla a lze očekávat určitý dopad do účetní závěrky a úpravu výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku, přičemž rozsah změn ještě nelze blíže specifikovat.  V květnu 2024 vydaný nový standard IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později, zatím neschválena Evropskou unií),

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 8 který nově specifikuje (snížené) požadavky na zveřejňování, které může účetní jednotka – dceřiná společnost, která vstupuje do konsolidované účetní závěrky sestavené dle účetních standardů IFRS – použít při sestavení své vlastní účetní závěrky dle IFRS. Standard není relevantní pro Společnost a není tedy očekáván žádný dopad do účetní závěrky v souvislosti s nabytím jeho účinnosti.  V květnu 2024 vydaná novelizace IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná Úpravy klasifikace a oceňování finanční nástrojů (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později) v návaznosti na post-implementační revizi existujících pravidel přináší několik změn, které se týkají odúčtování finančních závazků, klasifikace finančních aktiv a požadavků na zveřejnění. Společnost bude analyzovat nová pravidla, avšak dle prvotní revize neočekává zásadní dopad do účetní závěrky, neboť se ji dotčené oblasti upravené novelizací netýkají.  V červenci 2024 vydané novelizace zahrnuté do Výročního zlepšení IFRS, část 11 (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později), které se dotýkají IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 a IAS 7. Novelizace nepřináší zásadní změny v účetních pravidlech, ale zaměřují se zejména na odstranění vnitřních konfliktů v textaci pravidel a vzájemné provázanosti. Společnost neočekává zásadní dopad na účetní závěrku.  V prosinci 2024 vydaná novelizace IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná Smlouvy týkající se elektřiny závislé na obnovitelných zdrojích (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později) upřesňuje a doplňuje existující pravidla s ohledem na specifika smluv o dodávkách elektřiny z obnovitelných zdrojů jako větrná a solární energie. Objem elektřiny vyrobené na základě těchto smluv se může měnit v závislosti na neovlivnitelných faktorech, jako jsou povětrnostní podmínky. Současné účetní požadavky nemusí dostatečně reflektovat, jak tyto smlouvy ovlivňují výkonnost společností. Společnost neočekává zásadní dopad na účetní závěrku.  V srpnu 2025 byla vydána novelizace IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později, zatím neschválena Evropskou unií), která rozšiřuje rozsah zredukovaného zveřejnění v prvotně vydané verzi IFRS 19, neboť ta uvažovala stav IFRS ke konci února 2021. IFRS 19, ani tato novelizace není relevantní pro Společnost.  Novelizace IAS 21 Dopady změn měnových kurzů: Převod do hyperinflační měny vykazování (vydána v listopadu 2025 s účinností od 1. 1. 2027, EU dosud neschválila). Tato novelizace stanoví pravidla pro přepočet účetních informací do měny vykazování hyperinflační ekonomiky a související zveřejnění. Vzhledem k tomu, že se tato situace na Společnost nevztahuje, neočekává se žádný dopad do její účetní závěrky. Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy, novelizace a interpretace, dříve vydané IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU:  IFRS 14 Časové rozlišení při cenové regulaci (vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy neschválit, protože se jedná o dočasný standard  IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (vydán v květnu 2024 s účinností od 1. 1. 2027)  Novelizace IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (vydána v srpnu 2025 s účinností od 1. 1. 2027)  Novelizace IAS 21 Dopady změn měnových kurzů: Převod do hyperinflační měny vykazování (vydána v listopadu 2025 s účinností od 1. 1. 2027)

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 9 (c) Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty Funkční měnou Společnosti je česká koruna („Kč“), která je stejně tak měnou vykazování, v níž je sestavena a prezentována účetní závěrka. Transakce realizované v jiných měnách (cizí měny), než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny funkční okamžitým měnovým kurzem, tj. měnovým kurzem platným k datu realizace transakce. Ke každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v cizích měnách přepočteny závěrkovým měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly původně pořízeny v cizoměnové transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly vyplývající z vypořádání cizoměnových peněžních položek nebo z jejich přecenění k rozvahovému dni jsou uznány ve výsledku hospodaření za příslušné období. (d) Použití odhadů a související klíčové zdroje nejistoty Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje používání určitých kritických účetních odhadů, které ovlivňují vykazované položky aktiv, závazků, výnosů a nákladů. Vyžaduje také, aby vedení Společnosti při aplikaci účetních postupů uplatnilo předpoklady založené na vlastním úsudku. Výsledné účetní odhady – právě proto, že jde o odhady – se zřídkakdy rovnají příslušným skutečným hodnotám. Odhady a výchozí předpoklady jsou průběžně revidovány. Změny účetních odhadů jsou zohledněny v období, v němž byla provedena oprava odhadu, a dále ve veškerých dotčených budoucích obdobích. Informace o nejistotě v předpokladech a odhadech, u nichž je významné riziko, že povedou k významné úpravě v následujících účetních obdobích, jsou uvedeny v následujících bodech přílohy:  Bod 7 – Poskytnuté úvěry  Bod 10 – Vydané dluhopisy  Bod 16 – Postupy řízení rizik a zveřejňování informací Řada účetních postupů a zveřejňovaných informací vyžaduje, aby byla stanovena reálná hodnota finančních aktiv a závazků. Společnost má pro tyto účely zavedený systém kontroly stanovení reálných hodnot. Pokud jsou informace třetích stran, jako jsou kotace obchodníků s cennými papíry nebo oceňovací služby, použity ke stanovení reálné hodnoty, pak oceňovací tým posoudí podklady obdržené od těchto třetích stran s cílem rozhodnout, zda takové ocenění splňuje požadavky IFRS včetně zařazení do příslušné úrovně v rámci hierarchie stanovení reálné hodnoty. Při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku využívá Společnost v co nejširším rozsahu údaje zjistitelné na trhu. Reálné hodnoty se člení do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě vstupních údajů použitých při oceňování, a to následovně:  Úroveň 1: kótované ceny (neupravené) na aktivních trzích identických aktiv nebo závazků.  Úroveň 2: vstupní údaje nezahrnující kótované ceny z úrovně 1, které lze pro dané aktivum nebo závazek zjistit, a to buď přímo (tj. jako ceny) nebo nepřímo (tj. odvozením od cen).  Úroveň 3: vstupní údaje pro dané aktivum nebo závazek, které na trhu nelze zjistit (nezjistitelné vstupní údaje). Pokud lze vstupní údaje použité k ocenění reálnou hodnotou aktiva nebo závazku zařadit do různých úrovní hierarchie reálné hodnoty, pak ocenění reálnou hodnotou je jako celek zařazeno do téže úrovně hierarchie reálné hodnoty jako vstupní údaj nejnižší úrovně, který je významný ve vztahu k celému oceňování. Reálná hodnota nederivátových nástrojů stanovovaná Společností pro účely zveřejnění se vypočte na základě současné hodnoty budoucích peněžních toků z jistin a úroků, diskontovaných tržní úrokovou sazbou k rozvahovému dni.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 10 3. Významné účetní postupy (a) Stanovení obchodního modelu pro finanční nástroje Společnost posuzuje objektivní obchodní model, do kterého finanční aktivum zařadí, na základě níže uvedených faktorů: - stanovené politiky a cíle pro držbu finančních aktiv, například, zda strategie finančního řízení je obdržet budoucí smluvené peněžní toky, udržení určité úrokové sazby, řízení splatnosti finančních aktiv ve vazbě na splatnost finančních závazků, nebo předpokládané výdaje nebo naopak příjmy z prodeje aktiv, - způsob, jak je výkonnost aktiv hodnocena a reportována managementu společnosti, - rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv, která jsou v tomto modelu držena) a jak tato rizika jsou řízena, - jak vedení Společnosti jsou odměňováni, mj. zda jejich odměny jsou založeny na reálné hodnotě aktiva nebo zda jsou odměny založeny na řízení smluvních peněžních toků, - četnost, objem a čas prodeje finančních aktiv v uplynulém období, důvody pro tyto prodeje a očekávání do budoucna. Finanční aktivum pak může být zařazeno a následně oceňováno a vykazováno v rámci následujících typů portfolia: - v zůstatkové hodnotě (amortised cost), - v reálné hodnotě do ostatního úplného výsledku hospodaření (FVOCI), - v reálné hodnotě do výkazu zisků a ztrát (FVTPL). Finanční aktiva nejsou přeřazena do jiného modelu, dokud společnost nepřehodnotí a nezmění svůj obchodní model pro řízení těchto finančních aktiv. V takovém případě všechna dotčená finanční aktiva jsou reklasifikována k prvnímu dni prvního období následujícím po změně obchodního modelu. Finanční aktiva jsou oceněna v naběhlé hodnotě, pokud jsou splněny obě následující podmínky a pokud se společnost nerozhodla je vykazovat v modelu FVTPL: - předpokládá se držba aktiva za účelem dosahování užitků z budoucího cash-flow, - smluvní podmínky určují přesné parametry peněžních toků jednotlivých plateb jistiny a úroku („solely payments of principal and interest“ – SPPI test). Posouzení splnění SPPI testu Pro účely tohoto posouzení je jistina definována jako reálná hodnota finančního aktiva při jeho rozpoznání. Úrok je definován jako předpokládaná časová hodnota peněz zohledňující kromě času i základní související rizika, náklady (likvidita, administrativní náklady) a též ziskovou přirážku. Při posuzování, zda smluvené peněžní toky odpovídají požadavkům SPPI testu, společnost přihlíží k smluvním podmínkám daného nástroje. Například zkoumá, zda smluvní podmínky neumožňují měnit termíny či částky smluvených peněžních toků. Opak by znamenal, že podmínky nejsou splněny. Společnost bere v úvahu zejména: - nahodilé události, které by mohly změnit částku či termín peněžního toku, - podmínky, které mohou upravovat smluvenou úrokovou sazbu, včetně variabilní složky, - možnost předčasné splatnosti či rozšíření podmínek splatnosti a jejich pravděpodobnost, - podmínky, které by omezovaly společnosti nároky na peněžní tok z daného aktiva.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 11 (b) Peníze a peněžní ekvivalenty Peníze zahrnují peněžní hotovost, peníze v bankách a krátkodobé vysoce likvidní investice s původní splatností nepřesahující tři měsíce (např. termínované vklady). (c) Nederivátová finanční aktiva i. Klasifikace Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou jsou nederivátová finanční aktiva s pevnými či předem určitelnými platbami. Tato finanční aktiva nejsou kótována na aktivním trhu a zahrnují převážně úvěry poskytnuté neúvěrovým institucím, pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky. ii. Prvotní zachycení Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou se prvotně vykáží k datu jejich vzniku v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich vzniku. iii. Oceňování Poskytnuté úvěry a obchodní pohledávky se oceňují po prvotním zachycení zůstatkovou hodnotou s uvážením očekávaných ztrát ze snížení hodnoty, které ocenění k rozvahovému dni snižují. Při oceňování zůstatkovou hodnotou se veškeré rozdíly mezi pořizovací cenou a hodnotou při splacení vykazují ve výsledku hospodaření po dobu trvání příslušného aktiva, a to za použití efektivní úrokové míry. Krátkodobé pohledávky se vykazují bez zohlednění vlivu času na jejich hodnotu (nediskontují se). iv. Odúčtování Finanční aktivum se odúčtuje poté, co vyprší smluvní právo na peněžní toky z daného aktiva nebo poté, co je právo na příjem smluvních peněžních toků převedeno v rámci transakce, kde dojde k přenesení v zásadě všech rizik a užitků spojených s vlastnictvím daného aktiva. Jakýkoliv podíl na převáděných finančních aktivech, který Společnost získá nebo si ponechá, se vykáže jako samostatné aktivum či pasivum. v. Snížení hodnoty Společnost používá pro vykazování znehodnocení finančních aktiv model tvorby opravných položek založený na očekávaných úvěrových ztrátách („ECL model“). Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou se posuzují z hlediska existence náznaků snížení hodnoty vždy k rozvahovému dni. Proto společnost zejména sleduje, zda nenastala některá z níže uvedených skutečností, která by vedla k významnému nárůstu úvěrového rizika (SICR): - protistrana vykazuje závažné finanční obtíže, - došlo k porušení smlouvy, např. prodlení při splácení nebo nesplácení úroků či jistiny, - nastala situace, kdy je pravděpodobné, že na dlužníka bude vyhlášen konkurz nebo u nějž dojde k finanční reorganizaci, - vymizí aktivní trh pro finanční aktivum z důvodu finančních obtíží. Metoda očekávaných úvěrových ztrát na snížení hodnoty (ECL) Metoda očekávaných úvěrových ztrát na snížení hodnoty bere v úvahu současnou hodnotu všech ztrát způsobených selháním dlužníka, a to (i) během následujících dvanácti měsíců, nebo (ii) během očekávané doby trvání finančního nástroje v závislosti na tom, zda došlo ke zhoršení kreditního rizika od počátečního zaúčtování. Model snížení hodnoty měří opravné položky na uvěrové ztráty pomocí třífázové metody založené na stupni zhoršení kreditního rizika od počátečního zaúčtování: - Fáze 1 („Stage 1“) – Pokud nedošlo k významnému nárůstu úvěrového rizika (SICR) od prvotního zaúčtování finančního nástroje, je vykázána opravná položka ve výši odpovídající očekávaným úvěrovým ztrátám za 12 měsíců (očekávané úvěrové ztráty, které vyplývají událostí, které mohou nastat

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 12 v průběhu 12 měsíců po datu účetní závěrky). Úrokové výnosy jsou zaúčtovány metodou efektivní úrokové sazby aplikované na hrubou účetní hodnotu finančního aktiva. - Fáze 2 („Stage 2“) – Pokud dojde k významnému nárůstu úvěrového rizika (SICR) od prvotního zaúčtování, ale finanční nástroj není v selhání, je vykázána opravná položka ve výši odpovídající očekávaným úvěrovým ztrátám za celou dobu trvání finančního nástroje (očekávané úvěrové ztráty, které jsou důsledkem všech možných událostí vyvolávajících ztrátu po dobu trvání finančního nástroje). Úrokové výnosy jsou zaúčtovány metodou efektivní úrokové sazby aplikované na hrubou účetní hodnotu finančního aktiva. - Fáze 3 („Stage 3“) – V této fázi jsou zahrnuty finanční nástroje v selhání. Podobně jako u Fáze 2 je vykázána opravná položka ve výši odpovídající očekávaným úvěrovým ztrátám za celou dobu trvání finančního nástroje. Úrokové výnosy jsou zaúčtovány metodou efektivní úrokové sazby aplikované na čistou účetní hodnotu finančního aktiva. Ocenění očekávané úvěrové ztráty Odhad očekávaných úvěrových ztrát je modelován na základě pravděpodobnosti selhání (PD), expozice v selhání (EAD) a ztráty v selhání (LGD). Podrobnosti k těmto statistickým parametrům/vstupům jsou následující: - Pravděpodobnost selhání (PD) je odhad pravděpodobnosti selhání za dané časové období. - Expozice v selhání (EAD) je odhad expozice k selhání k budoucímu datu, s ohledem na očekávané změny v expozici po dni účetní závěrky, včetně splátek jistiny a úroků, ať už sjednaných ve smlouvě, nebo jinak, očekávané čerpání úvěrových příslibů, a úrok naběhlý ze splátek po splatnosti. - Ztráta v selhání (LGD) je ztráta vzniklá v případě, kdy dojde k selhání. Vychází z rozdílu mezi dlužnými smluvními peněžními toky a těmi, které věřitel očekává, že obdrží, včetně realizace příslušné zástavy. Ocenění očekávané úrokové ztráty a zhodnocení významného nárůstu úvěrového rizika bere v potaz informace o minulých událostech a současných podmínkách, stejně jako racionální a podložené předpovědi budoucích událostí a ekonomických podmínek. Odhad a aplikace informací ohledně budoucího vývoje vyžaduje použití významných odhadů. Významný nárůst úvěrového rizika Vyhodnocení významného nárůstu úvěrového rizika je založeno na analýze kvalitativních a kvantitativních faktorů (viz níže). Kvalitativní faktory brány v úvahu při vyhodnocování: • Společnost musela zaplatit závazek dlužníka (platba záruky); • Existuje předpoklad, že expozice bude prodána s významnou ekonomickou ztrátou související s úvěrovou kvalitou; • Podstata projektu se změnila s nepříznivým dopadem na schopnost dlužníka generovat peněžní toky; • Dlužník neplní své nefinanční smluvní závazky déle než 6 měsíců; • Je-li finanční aktivum více než 30 dnů po splatnosti, Společnost posoudí splácení příslušným dlužníkem v kontextu platební morálky v dané zemi. Existuje-li důvodný předpoklad, podložený historickými vzorci splácení, že půjčka bude splacena, není to považováno za významné zvýšení úvěrového rizika od prvotního zaúčtování. Kvantitativní faktory brány v úvahu při vyhodnocování: Zhoršení úvěrového rizika je posuzováno na základě změny ratingu od prvotního zaúčtování. Současný rating je porovnáván s ratingem přiřazeným v okamžiku prvotního zaúčtování. Společnost používá pro účely stanovení významného zvýšení úvěrového rizika vlastní interní ratingové modely a přechodovou matici (na základě přesunů mezi jednotlivými stupni, tj. zhoršení ratingu). Skupina používá interní systém 12ti ratingových stupňů. 13. stupeň je definován jako selhání.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 13 Znaky selhání Za účelem určení, zda došlo k selhání finančního aktiva, Společnost vyhodnocuje všeobecné znaky selhání, které jsou uvedeny níže: • Situace, kdy Společnost podala návrh na zahájení konkurzu vůči dlužníkovi; • Situace, kdy dlužník podal žádost o vyhlášení konkurzu; • Situace, kdy byl vyhlášen konkurz; • Dlužník vstoupil nebo se chystá vstoupit do likvidace; • Soud rozhodl, že dlužník (právnická osoba) nebyl založený (neexistuje); • Byl vydaný právoplatný rozsudek soudu nebo správního orgánu na vykonání rozhodnutí k prodeji majetku dlužníka nebo exekuci majetku dlužníka; • Situace, kdy je závazek dlužníka (nebo jeho významná část) po splatnosti déle než 90 dní; • Situace, kdy musí být pohledávka restrukturalizována; • Je prokázáno, že více než 20 % finančních prostředků, které Skupina poskytla dlužníkovi, dlužník využívá k jinému účelu, než který je uveden ve smlouvě. Stanovení očekávaných úvěrových ztrát Odhad očekávaných úvěrových ztrát je modelován na základě pravděpodobnosti selhání (PD), očekávané ztráty v selhání (LGD) a expozice v selhání (EAD). Stanovení pravděpodobnosti selhání (PD) Pravděpodobnost selhání se přiřazuje následovně: - Pokud je expozice zařazena ve stupni 1, pak se určí roční (nebo celoživotní, pokud je očekávaná lhůta splatnosti kratší než 12 měsíců) PD; - Pokud je expozice zahrnuta ve stupni 2, pak se expozici přiřadí související celoživotní PD; - Pokud je expozice zahrnuta ve stupni 3, pak PD činí 100 %. Hlavním předpokladem Skupiny při výpočtu PD je skutečnost, že portfolio expozic vykazuje stejné chování jako při použití externí ratingové agentury. Společnost proto využívá dostupné externí ratingy pro danou protistranu, nebo, pokud ta není k dispozici, přiřazuje externí rating k hlavním expozicím na základě finanční analýzy protistrany a hodnocení finančních a nefinančních ukazatelů. Ty jsou srovnávány s typickými hodnotami ukazatelů pro protistranu s konkrétním ratingovým stupněm zveřejněným agenturou Moody's. Pro Fázi 1 Společnost používá nejnovější dostupné průměrné roční pravděpodobnosti selhání z aktuálního roku, které byly zveřejněny agenturou Moody's. Pro Fázi 2 Společnost používá dlouhodobé průměrné pravděpodobnosti selhání upravené tak, aby odpovídaly splatnostem příslušné úvěrové angažovanosti. Stanovení očekávané ztráty v selhání (LGD) LGD je odhadovaná ztráta při selhání v určitém čase (vyjádřená jako procento). Je založena na rozdílu mezi splatnými smluvními peněžními toky a těmi, které věřitel očekává, že dostane, a to včetně peněžních toků z realizace jakýchkoli zástav. Při stanovování hodnoty LGD bere účetní jednotka v potaz výši zástavy k dané pohledávce, pokud má na ni účetní jednotka právní nárok, aby v případě selhání dlužníka mohla být zástava během přiměřené doby realizována. U zajištěných pohledávek výpočet současné hodnoty budoucích očekávaných peněžních toků zahrnuje také náklady na realizaci související zástavy. Pro výpočet LGD bere Společnost v úvahu zástavu pouze do výše, která není použita jako zabezpečení za jiná aktiva nebo aktiva třetích stran, pokud mají před Skupinou přednostní právo na uspokojení pohledávek (tj. hodnota takové zástavy je ponížena o částku

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 14 dlužnou přednostním věřitelům). Dále je zástava použita jen do výše účetní hodnoty zabezpečeného aktiva vykázaného na rozvaze. Vzhledem k nedostatku dostupných a spolehlivých interních údajů se Společnost rozhodla použít pro určení LGD data z každoročně vydávané studie Moody’s, kde se na základě dlouhodobého pozorování společností působících v definovaných oblastech podnikání a různě zajištěných úvěrů a dluhopisů sleduje průměrná hodnota vymožené částky z původního dluhu (Recovery rate), přičemž platí, že LGD = (1 – Recovery rate). Dle oblasti podnikání protistrany a typu zajištění pohledávky se zvolí vhodná hodnota Recovery rate a dle popsaného vzorce přepočítá na LGD. Stanovení expozice v selhání (EAD) EAD představuje výši expozice při selhání klienta, která se následně násobí PD a LGD za účelem výpočtu očekávané úvěrové ztráty (ECL). EAD tudíž představuje diskontovaný odhad expozice k budoucímu datu selhání, přičemž bere v potaz očekávané změny v expozici po konci účetního období, a to včetně splátek jistiny a úroku. Vykazování opravné položky pro úvěrové ztráty ve výkazu o finanční situaci U finančních aktiv oceňovaných zůstatkovou hodnotou je opravná položka vyjadřující očekávanou ztrátu ze znehodnocení finančního aktiva odečtena od hrubé účetní hodnoty finančního aktiva. (d) Finanční závazky Společnost má následující finanční závazky: vydané dluhové cenné papíry a závazky z obchodních vztahů. Tyto finanční závazky se při prvotním zachycení vykazují v reálné hodnotě včetně veškerých příslušných přímo souvisejících transakčních nákladů. Následně jsou finanční závazky oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití efektivní úrokové míry. Finanční závazek se odúčtuje po splnění, zrušení nebo vypršení smluvních povinností. (e) Finanční výnosy a náklady i. Finanční výnosy Finanční výnosy zahrnují zejména výnosové úroky z investovaných prostředků. Výnosové úroky se ve výsledku hospodaření časově rozlišují, přičemž se uplatňuje metoda efektivního úroku, tj. za použití efektivní úrokové sazby, jež diskontuje předpokládané budoucí peněžní toky za dobu předpokládané životnosti finančního nástroje. Při výpočtu úrokového výnosu se efektivní úroková sazba použije na hrubou účetní hodnotu aktiva (pokud není aktivum znehodnoceno). Součástí finančních výnosů jsou také zisky z přecenění derivátů a čistý kurzový zisk. ii. Finanční náklady Finanční náklady zahrnují zejména nákladové úroky z emitovaných dluhopisů na bázi metody efektivního úroku a dále ostatní finanční náklady jako jsou bankovní poplatky. Součástí finančních nákladů jsou také ztráty z přecenění derivátů a čistá kurzová ztráta. (f) Daň z příjmů Daň z příjmů zahrnuje splatnou a odloženou daň, která je zachycena ve výsledku hospodaření jako náklad nebo výnos. Společnost neeviduje žádný dopad do účetní výkazů, s nímž by souvisela splatná nebo odložená daň zachycená mimo výsledek hospodaření. Splatná daň Splatná daň zahrnuje odhad daně (daňový závazek či daňová pohledávka) vypočtený ze zdanitelného zisku či ztráty za běžné období za použití daňových sazeb platných k rozvahovému dni, jakož i veškeré úpravy splatné daně týkající se minulých let. Zdanitelný výsledek (zisk / ztráta) je přitom odlišný od výsledku hospodaření prezentovaného ve výkazu úplného výsledku z důvodu odlišného pohledu na daňově uznatelné náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření odečteny nebo naopak k němu přičteny.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 15 Odložená daň Odložená daň se vypočte s použitím závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány přechodné rozdíly existující k rozvahovému dni mezi účetní (hodnota prezentovaná ve výkazu finanční situace) a daňovou (hodnota použitelná při výpočtu zdanitelného výsledku) hodnotou aktiv a závazků. Z rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná odložená daň. Odložené daňové závazky jsou všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných rozdílů a odložené daňové pohledávky jsou naopak zachyceny u všech odčitatelných přechodných rozdílů, ale pouze v rozsahu, v němž je pravděpodobné, že budou dosaženy zdanitelné zisky, proti kterým mohou být odčitatelné přechodné rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené daňové pohledávky revidována ke každému rozvahovému dni a snížena v rozsahu, u něhož uvedená podmínka uznatelnosti není naplněna. Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů), které byly schváleny v období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k okamžiku realizovatelnosti odložené daňové pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění odložených daňových závazků a pohledávek přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým Společnost k rozvahovému dni očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků. 4. Vykazování po segmentech Hlavní činnost Společnosti spočívá v investování finančních prostředků získaných z emise dluhopisů do úvěrů poskytnutých mateřské společnosti. Z pohledu segmentace je uvážen pouze jediný provozní segment a tím je celá Společnost. Informace poskytnuté dále v této účetní závěrce je proto třeba vnímat taktéž za informace zveřejněné v souladu s požadavky na informace týkající se provozních segmentů. 5. Stanovení reálné hodnoty Účetní postupy a zveřejňované informace Společnosti vyžadují stanovení reálné hodnoty finančních i nefinančních aktiv a pasiv. Reálné hodnoty byly stanoveny pro účely oceňování anebo zveřejňování s použitím níže uvedených metod. Další informace o předpokladech uplatňovaných při stanovení reálné hodnoty se tam, kde je to vhodné, uvádějí v bodech přílohy, které se konkrétně týkají daného aktiva či pasiva. Veškerá aktiva a závazky, které jsou oceněny reálnou hodnotou nebo u nichž je reálná hodnota zveřejněna v účetní závěrce, jsou rozděleny do kategorií v rámci hierarchie stanovení reálné hodnoty. Úrovně hierarchie jsou stanoveny podle nejnižší úrovně vstupních údajů významných pro stanovení celkové reálné hodnoty, jak je uvedeno níže: - Úroveň 1 - kotované (nekorigované) tržní ceny na aktivních trzích za identická aktiva nebo závazky - Úroveň 2 - techniky ocenění, pro které jsou vstupy na nejnižší úrovni důležité pro ocenění reálnou hodnotou přímo či nepřímo pozorovatelné - Úroveň 3 - techniky ocenění, pro které jsou vstupy na nejnižší úrovni důležité pro ocenění reálnou hodnotou nepozorovatelné (a) Nederivátová finanční aktiva a závazky Reálná hodnota stanovovaná pro účely zveřejnění se vypočte na základě současné hodnoty budoucích peněžních toků z jistin a úroků, diskontovaných tržní úrokovou sazbou k rozvahovému dni.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 16 6. Peníze a peněžní ekvivalenty v tisících Kč K 31. prosinci 2025 K 2. dubnu 2025 Pokladna - 10 Termínovaný vklad 20 058 - Běžné účty u bank 814 - Klientský účet 8 - Celkem 20 880 10 Společnost drží peněžní prostředky u finanční instituce v České republice, které podléhají regulatornímu dohledu. Případné znehodnocení peněžních prostředků bylo uvažováno na bázi dvanáctiměsíční předpokládané ztráty, přičemž v rámci prováděné analýzy Společnost učinila závěr, že riziko je nevýznamné, a proto se společnost rozhodla neúčtovat opravnou položku. 7. Poskytnuté úvěry v tisících Kč K 31. prosinci 2025 K 2. dubnu 2025 Poskytnutý úvěr 1 972 312 - Opravné položky k očekávaným ztrátám (25 807) - Celkem 1 946 505 - Dlouhodobé 1 946 505 - Celkem 1 946 505 - Dlouhodobé finanční nástroje představují jistinu úvěru poskytnutého společnosti QH HoldCo II GmbH & Co. KG (Dále jen „QHholdCo“), jehož splatnost se odvíjí od splatnosti dluhopisů (viz bod 10). Úroky jsou na konci roku kapitalizovány do jistiny. Úvěry byly uzavřen jako rámcový až do výše 2 500 000 tis. Kč, resp. na částku 100 tis EUR. Úvěry jsou poskytnuty z prostředků vybraných z emitovaných dluhopisů, viz také bod 10. Podrobné informace o úvěrům k 31. prosinci 2025 jsou uvedeny v tabulce níže: K 31. prosinci 2025 v tisících Jistina v měně Jistina v CZK Opravná položka v CZK Netto hodnota v CZK Měna Splatnost Úroková sazba (%) Efektivní úroková sazba (%) Úvěr QHholdCo 1 062 000 1 062 000 13 896 1 048 104 CZK 11 .červenec 2030 6,75 7,6733 Úvěr QHholdCo 37 546 910 312 11 911 898 401 EUR 11. červenec 2030 5,75 7,4069 Celkem - 1 972 312 25 807 1 946 505 - K 2. dubnu 2025 společnost neeviduje žádné půjčky.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 17 Informace o vykázaném znehodnocení Opravná položka je interně kalkulována ve výši odpovídající očekávaným úvěrovým ztrátám za 12 měsíců (očekávané úvěrové ztráty, které vyplývají z událostí, které mohou nastat v průběhu 12 měsíců po datu účetní závěrky), tzn. v rámci „Fáze (Stage) 1“. Informace o kalkulovaném potenciálním znehodnocení je blíže popsána v bodu 14a. V průběhu účetního období nedošlo k přesunům mezi jednotlivými úrovněmi, tedy v rámci klasifikací Stage 1 až 3. Úvěr není zajištěn. Informace o reálné hodnotě Následující tabulka uvádí reálnou hodnotu úročených nástrojů vykazovaných v amortizované pořizovací ceně: v tisících Kč K 31. prosinci 2025 Účetní hodnota Reálná hodnota Úvěr QHholdCo 1 048 104 1 162 986 Úvěr QHholdCo 898 401 991 703 Celkem 1 946 505 2 154 689 Veškeré úročené finanční nástroje vedené v amortizované pořizovací ceně jsou zařazeny do úrovně 3 hierarchie reálné hodnoty (více podrobností o oceňovacích metodách viz bod 2 (d) i. – Nejistoty v předpokladech a odhadech). (2 (e) – Používání odhadů a související klíčové zdroje nejistoty). Reálná hodnota vychází z ocenění diskontovaných peněžních toků vyplývajících ze smluvního práva na úhradu jistiny a příslušenství (úroku počítaného nominální úrokovou sazbou), které společnost k 31. prosinci 2025 za dlužníkem měla. Vzhledem k tomu, že Společnost vede výše uvedené nástroje v amortizované pořizovací ceně, nemají změny reálné hodnoty dopad do finančních výkazů Společnosti. 8. Pohledávky z obchodních vztahů a jiná aktiva v tisících Kč K 31. prosinci 2025 K 2. dubnu 2025 Ostatní pohledávky 56 Náklady příštích období 708 - Dohadné účty aktivní 5 269 Celkem 6 033 - Z toho krátkodobé 6 033 - Celkem 6 033 - Časové rozlišení představuje náklady příštích období – předplacenou odměnu administrátora spojenou s administrací dluhopisů v roce 2026. Dohadné účty aktivní představují budoucí fakturaci servisního poplatku roku 2025. K 31. prosinci 2025 byly ve lhůtě splatnosti všechny pohledávky z obchodních vztahů a jiná aktiva.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 18 9. Základní kapitál Schválený, emitovaný a plně splacený základní kapitál byl k 31. prosinci 2025 tvořen vkladem kapitálu ve výši 10 tis. Kč (k 2. dubnu 2025 ve výši 10 tis. Kč). K 31. prosinci 2025 Podíl Vlastnický podíl Hlasovací práva v tis. Kč % % QH HoldCo II GmbH & Co. KG 10 100 100 Celkem 10 100 100 K 2. dubnu 2025 Podíl Vlastnický podíl Hlasovací práva v tis. Kč % % QH HoldCo II GmbH & Co. KG 10 100 100 Celkem 10 100 100 10. Vydané dluhopisy v tisících Kč K 31. prosinci 2025 K 2. dubnu 2025 Vydané dluhopisy v amortizované pořizovací hodnotě 2 003 469 - Celkem 2 003 469 - Dlouhodobé 2 003 469 - Celkem 2 003 469 - v tisících Kč Stav k 2.4.2025 - Emise dluhopisů 2 006 403 Transakční náklady -49 676 Úroky z dluhopisů 53 046 Kurzový přepočet u cizoměnových dluhopisů -6 304 Konečný stav k 31.12.2025 2 003 469 Europacity Berlín finco s. r. o. vydala 2 emise dluhopisů a to v měně CZK a EUR. Společnost dne 11. července 2025 emitovala bezkuponové (Zero-Bond) dluhopisy EUROPACITY 0,00/30 s datem splatnosti 11. července 2030. Tyto dluhopisy jsou denominovány v CZK, mají jmenovitou hodnotu jednoho dluhopisu 10 000 CZK a celkový objem emise činí 1,5 miliardy CZK s možností navýšení až na 3 miliardy CZK. Dluhopisy s výnosem do splatnosti 6,75 % p.a. v době emise nevyplácejí kupony, výnos připadá až při splatnosti. Dluhopisům byl Centrálním depozitářem cenných papírů, a.s. přidělen ISIN CZ0003574014. Společnost dne 29. srpna 2025 emitovala bezkuponové (Zero-Bond) dluhopisy EUROPACITY 0,00/30 s datem splatnosti 29. srpna 2030. Tyto dluhopisy jsou denominovány v EUR, mají jmenovitou hodnotu jednoho dluhopisu 1 000 EUR a celkový objem emise činí 50 milionů EUR s možností navýšení až na 75 milionů EUR.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 19 Dluhopisy s výnosem do splatnosti 5,75 % p.a. v době emise nevyplácejí kupony, výnos připadá až při splatnosti. Dluhopisům byl Centrálním depozitářem cenných papírů, a.s. přidělen ISIN CZ0003575326. Dluhopisy nejsou zaručené. Emitent má možnost dluhopisy předčasně splatit po uplynutí jednoho roku od data emise. V tuto chvíli vedení společnosti tuto možnost nepovažuje za reálnou. Čistý výtěžek emise dluhopisů byl použit na poskytnutí úročené půjčky jedinému vlastníkovi. Podrobné informace o vydaných dluhopisech jsou uvedeny v tabulce níže: K 31. prosinci 2025 v tisících Kč Jistina (nominální hodnota) Emisní cena Naběhlý úrok Náklady spojené s emisí Splatnost Úroková sazba (%) Efektivní úroková sazba (%) Tranše 1 1 500 000 1 082 100 35 791 (27 507) 11. července 2030 6,75 7,4513 Tranše 2* 1 212 250 (50 000 TEUR) 917 928 17 239 (22 082) 29. srpna 2030 5,75 6,3026 Celkem 2 712 250 2 000 028 53 030 (49 589) *EUR tranše přepočtená závěrkovým kurzem ČNB Informace o reálné hodnotě Následující tabulka uvádí reálnou hodnotu úročených nástrojů vykazovaných v amortizované pořizovací ceně: v tisících Kč Účetní hodnota Reálná hodnota Vydané dluhopisy v amortizované pořizovací ceně v CZK 1 090 384 1 115 700 Vydané dluhopisy v amortizované pořizovací ceně v EUR 913 085 934 281 Celkem 2 003 469 2 049 981 Úročené finanční nástroje vedené v pořizovací ceně jsou zařazeny do úrovně 1 hierarchie reálné hodnoty (více podrobností o oceňovacích metodách viz bod 2 (d) i. – Nejistoty v předpokladech a odhadech). Reálná hodnota pro úroveň 1 byla vypočítána na základě aktuálně kótované ceny dluhopisů k 31. prosinci. 11. Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky v tisících Kč K 31. prosinci 2025 K 2. dubnu 2025 Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky 65 - Závazky ze soc. zabezpečení a zdravotního pojištění 41 - Stát – daňové závazky (daň z příjmů fyzických osob) 13 - Dohadné účty pasivní 83 - Celkem 202 - Z toho krátkodobé 202 - Celkem 202 - Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky nebyly k 31. prosinci 2025 zajištěny.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 20 Odhad závazků vychází ze smluvních podmínek nebo faktur přijatých po rozvahovém dni, avšak před zveřejněním účetní závěrky jako například náklady na administraci, audit, daňové poradenství. Splatná daň a závazky z titulu sociálního a zdravotního pojištění představují závazky z odměn statutárního orgánu a výbor pro audit. Riziko likvidity, kterému je Společnost vystavena v souvislosti se závazky z obchodních vztahů a jinými závazky, je popsáno v bodě 16 – Postupy řízení rizik a zveřejňování informací. 12. Daň z příjmů Daň z příjmů uznaná ve výsledku hospodaření Splatná daň je kalkulována za použití 21% daňové sazby platné v České republice. Odložená daň je kalkulována za použití 21 %. Daňový náklad ve výkazu o úplném výsledku v tisících Kč Období od 2.4.2025 do 31.12. 2025 Odložený daňový náklad z titulu přechodných rozdílů 185 Daňový náklad celkem (185) Příčinou odložené daně je především rozdílné daňové a účetní posouzení naběhlých úroků a poplatků spojených s emisí, přičemž tento rozdíl se mění v čase. Daň z příjmů ve výkazu o finanční situaci v tisících Kč K 31. prosinci 2025 K 2. dubnu 2025 Odložený daňový závazek 185 - Daňový závazek celkem 185 - Sesouhlasení celkového daňového nákladu k výsledku hospodaření před zdaněním lze zobrazit následujícím způsobem: v tisících Kč Období od 2. 4. 2025 do 31.12.2025 Zisk před zdaněním daní z příjmu (30 530) Daňová sazba 21% Teoretická daň kalkulovaná z výsledku hospodaření (6 411) Nedaňové náklady – tvorba OP 5 419 Přechodné rozdíly - ocenění dluhopisů a čas. rozlišení poplatků 185 Uplatnění daňové ztráty 0 Ostatní 992 Skutečná daň 185 Efektivní daňová sazba n/a*

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 21 Zisk před zdaněním je záporný, a proto nemá výpočet efektivní daňové sazby ekonomický význam. 13. Ostatní náklady Ostatní provozní náklady v tisících Kč Období od 2. 4. 2025 do 31.12.2025 Služby (audit, účetnictví atd.) 589 Osobní náklady 88 Odvody související s osobními náklady 29 Náklady celkem 706 Účetní služby k 31. prosinci 2025 byly ve výši 190 tis. Kč, administrativní služby ve výši 252 tis. Kč a auditní služby na audit zahajovací rozvahy ve výši 73 tis. Kč (společnost CLA Audit s.r.o.) a na audit účetní závěrky 300 tis. Kč (společnost BDO EURO-Trend Audit, a.s.). Neauditní služby nebyly auditory v roce 2025 poskytnuty. 14. Ostatní výnosy Ostatní provozní výnosy v tisících Kč Období od 2. 4. 2025 do 31.12.2025 Ostatní provozní výnosy 5 269 Výnosy celkem 5 269 Jedná se o služby dle Service Agreement – detail viz výše v bodě 1. 15. Zisky/ztráty z finančních nástrojů a úroková marže Vykázáno ve výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku v tisících Kč Období od 2. 4. 2025 do 31.12.2025 Výnosové úroky 44 327 Ostatní finanční výnosy 7 370 Finanční výnosy 51 697

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 22 Nákladové úroky (dle efektivní úrokové míry) (53 046) Ostatní náklady (7 936) Finanční náklady (60 982) Zisk/ztráta celkem (-9 285) Výnosové úroky se vztahují k poskytnutému úvěru a nákladové úroky k emitovaným dluhopisům. Ostatní finanční náklady představují náklady na platební styk a v běžném období dále především administrativní náklady spojené s dluhopisy, jež jsou spojeny s obsluhou daného titulu. 16. Postupy řízení rizik a zveřejňování informací V tomto oddílu jsou popsána finanční a provozní rizika, jimž je Společnost vystavena, a způsoby, jimiž tato rizika řídí. Nejdůležitějšími finančními riziky jsou pro Společnost úvěrové riziko a riziko likvidity. (a) Kreditní riziko Úvěrové riziko je riziko finanční ztráty, která hrozí, jestliže protistrana v transakci s finančním nástrojem nesplní své smluvní závazky. Toto riziko vzniká především v oblasti úvěrů. Úvěry jsou k 31. prosinci 2025 poskytnuty společnosti QH HoldCo II GmbH & Co. KG ve výši jistiny ve výši 1 062 000 tis. Kč a částky 37 546 tis. EUR. Úvěry jsou poskytnuty z prostředků vybraných z již upsaných dluhopisů, viz bod 9. Společnost má vlastní systém pro posuzování kreditního rizika a na základě pravidelných informací vyhodnocuje schopnost dlužníka splácet. Společnost přiřazuje aktivům stupeň rizikovosti založený na datech, která vycházejí z předpokladu možného rizika ztráty (vyplývajícího např. z finančních výkazů společnosti, externího ratingu, manažerských výpočtů a předpokládaných peněžních toků, dostupných informací o zákazníkovi v médiích atp.) či možného rizika pozdní úhrady, na které se použije kvalifikované posouzení kreditního rizika. Stupeň kreditního rizika je určen za použití kvalitativních a kvantitativních faktorů, které jsou indikátorem pro eventuální riziko úpadku a jsou v souladu s externí definicí ratingových agentur. Pravděpodobnost úpadku je pak přidělena na základě historických dat, jež tyto agentury sbírají. Společnost použila následující model pro kalkulaci opravné položky založené na očekávaných úvěrových ztrátách (LGD): K 31.12.2025 absolutní hodnoty jsou v tisících Kč Ekvivalent externího ratingu Pravděpodobnost úpadku LGD Účetní hodnota (bez vlivu OP) Kalkulovaná ztráta Baa3 1,72% 76,14% 1 062 000 (13 896) Baa3 1,72% 76,14% 37 546* (491)* *hodnota je uvedena v EUR Kreditní riziko podle typu protistrany

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 23 K 31. prosinci 2025 v tisících Kč Podniky (nefinanční instituce) Banky Celkem Aktiva Peníze a peněžní ekvivalenty - 20 880 20 880 Dohadné účty aktivní 5 269 5 269 Poskytnuté úvěry (finanční nástroje a jiná finanční aktiva) 1 946 505 - 1 946 505 Celkem 1 951 774 20 880 1 972 654 Kreditní riziko podle teritoria protistrany K 31. prosinci 2025 v tisících Kč Česká republika Německo Celkem Aktiva Peníze a peněžní ekvivalenty 20 880 - 20 880 Dohadné účty aktivní 5 269 5 269 Poskytnuté úvěry (finanční nástroje a jiná finanční aktiva) - 1 946 505 1 946 505 Celkem 26 149 1 946 505 1 972 654 (b) Riziko likvidity Riziko likvidity je riziko, že se Společnost dostane do potíží s plněním povinností spojených se svými finančními závazky, které se vypořádávají prostřednictvím peněz nebo jiných finančních aktiv. Společnost dbá standardně na to, aby měla dostatek hotovosti a aktiv s krátkodobou splatností k okamžitému použití na krytí očekávaných provozních nákladů na 90 dní, a to včetně splácení finančních závazků, nikoliv však na krytí nákladů z potenciálních dopadů extrémních situací, které nelze přiměřeně předvídat, například přírodních katastrof. Níže uvedená tabulka uvádí rozbor finančních aktiv a závazků Společnosti v členění podle splatnosti, konkrétně podle doby, která zbývá od rozvahového dne do data smluvní splatnosti. Pro případy, kdy existuje možnost dřívějšího splacení, volí Společnost co nejobezřetnější způsob posuzování. Z tohoto důvodu se u závazků počítá se splacením v nejdříve možné lhůtě a u aktiv se počítá se splacením v nejpozdější možné lhůtě. K 31. prosinci 2025 v tisících Kč Účetní hodnota Smluvní peněžní toky Méně než 3 měsíce 3 měsíce až 1 rok 1–5 let Nedefinováno Aktiva Peníze a peněžní ekvivalenty 20 880 20 880 20 880 - - Ostatní pohledávky 56 56 56 Dohadné účty aktivní 5 269 5 269 5 269 Poskytnuté úvěry (finanční nástroje a jiná finanční aktiva) 1 946 505 2 601 664 - - 2 601 664 - Celkem 1 972 710 2 627 869 20 936 5 269 2 601 664 - Závazky Vydané dluhopisy (finanční nástroje a finanční závazky) 2 003 469 2 712 250 - - 2 712 250 -

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 24 Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky 119 119 119 - Dohadné účty pasivní 84 84 84 - - - Celkem 2 003 672 2 712 453 203 - 2 712 250 - Čistý stav rizika likvidity (30 962) (84 584) 20 733 5 269 (110 586) - Kumulovaný stav rizika likvidity 26 002 (84 584) - (c) Měnové riziko Měnové riziko je spojeno s cizoměnovými transakcemi a z nich plynoucími cizoměnovými zůstatky finančních aktiv a závazků, jejichž hodnota se mění (roste či klesá) vlivem změny směnných kurzů. Důsledkem je zachycení kurzových rozdílů ve výsledku hospodaření, případně v ostatním úplném výsledku. Společnost je vystavena měnovému riziku zejména z finančních závazků denominovaných v EUR, konkrétně z emitovaných dluhopisů včetně naběhlých úroků. K 31. 12. 2025 činil zůstatek těchto závazků 37 661 tis. EUR (resp. 913 086 tis. Kč po přepočtu kurzem k rozvahovému dni). V důsledku přepočtu eurových závazků a pohledávek vykázala společnost za účetní období čistý kurzový zisk ve výši 6 tis. Kč, představující rozdíl mezi realizovanými a nerealizovanými kurzovými zisky a ztrátami. Společnost průběžně sleduje svou otevřenou měnovou pozici v EUR. K rozvahovému dni nebyly uzavřeny žádné zajišťovací deriváty. Analýza citlivosti na změnu měnového kurzu Změna kurzu o 10 % nahoru by mělo z následek zvýšení ztráty o 27 tis. Kč naopak snížení kurzu o 10 % by mělo za následek snížení ztráty o 27 tis. Kč. Pokles kurzu o 10 % by mělo za následek snížení ztráty o 277 tis. Kč a naopak růst kurzu o 10 % zvýšení ztráty o 277 tis. Kč (d) Úrokové riziko Společnost je ve své činnosti vystavena nízkému riziku výkyvu úrokových sazeb, protože úročená aktiva a úročené závazky mají obdobné datum splatnosti. Délka doby, po kterou má určitý finanční nástroj pevnou úrokovou sazbu, proto ukazuje, do jaké míry je daný finanční nástroj vystaven úrokovému riziku. Úročené aktiva i závazky mají stanovenou pevnou úrokovou sazbu. Níže uvedená tabulka uvádí údaje o rozsahu úrokového rizika Emitenta podle smluvní lhůty splatnosti finančních nástrojů. Aktiva a závazky, které nemají smluvně stanovenou lhůtu splatnosti nebo nejsou úročené, jsou seskupeny do kategorie „Nedefinováno“. Finanční informace týkající se úročených a neúročených aktiv a závazků a jejich smluvní data splatnosti či přecenění jsou: K 31. prosinci 2025 v tisících Kč Do 1 roku 1 rok až 5 let Nedefinováno Celkem

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 25 Aktiva Peníze a peněžní ekvivalenty 20 880 - - 20 880 Dohadné účty aktivní 5 269 5 269 Ostatní pohledávky 56 56 Poskytnuté úvěry (finanční nástroje a jiná finanční aktiva) - 1 946 505 - 1 946 505 Celkem 26 205 1 946 505 - 1 972 710 Pasiva Vydané dluhopisy (finanční nástroje a finanční závazky) - 2 003 469 - 2 003 469 Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky 119 - 119 Dohadné účty pasivní 84 - - 84 Celkem 203 2 003 469 - 2 003 672 Čistý stav úrokového rizika 26 002 (56 964) - (30 962) Kumulovaný stav úrokového rizika (30 962) - (30 962) Nominální částky finančních nástrojů jsou uvedeny v bodě 7 a 10 – Poskytnuté úvěry a Vydané dluhopisy. Analýza citlivosti Vzhledem k tomu, že Společnost vykazuje finanční aktiva i závazky v modelu naběhlé hodnoty, změna reálné hodnoty nemá dopad na výsledek hospodaření Společnosti. Společnost též posuzuje citlivost na změnu kreditního rizika dlužníka. Změní-li se jeho bonita, pravděpodobnost ztráty se též změní. Pokud se pravděpodobnost selhání zvýší či sníží o 10 %, změna ECL bude nemateriální. Společnost též vnímá rozdíly mezi ekonomickými podmínkami během období, za které se sbírají historická data, současnými podmínkami a očekávanými ekonomickými podmínkami po dobu předpokládané doby půjčky. (e) Provozní riziko Provozní riziko je riziko ztrát ze zpronevěr, neoprávněné činnosti, chyb, opomenutí, neefektivnosti nebo ze selhání systému. Riziko tohoto typu vzniká při všech činnostech a hrozí všem podnikatelským subjektům. Provozní riziko zahrnuje i právní riziko. Primární odpovědnost za uplatňování kontrolních mechanismů pro zvládání provozních rizik nese vedení Společnosti. Obecné používané standardy pokrývají následující oblasti:  požadavky na sesouhlasování a monitorování transakcí,  identifikace provozních rizik v rámci kontrolního systému,  získáním přehledu o provozních rizicích si Společnost vytváří předpoklady ke stanovení a nasměrování postupů a opatření, která povedou k omezení provozních rizik a k přijetí rozhodnutí o: - uznání jednotlivých existujících rizik; - zahájení procesů, které povedou k omezení možných dopadů; nebo - zúžení prostoru k rizikovým činnostem nebo jejich úplném zastavení. Emitent se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky, zejména Zákon o obchodních korporacích.

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 26 (f) Řízení kapitálu Cílem společnosti při řízení struktury kapitálu je zabezpečit její schopnost pokračovat v podnikání s hlavním cílem zajistit financování a řádné uspokojení věřitelů v době splatnosti dluhopisů, udržovat optimální poměr vlastních a cizích zdrojů a tlačit na snižování celkových nákladů kapitálu. Struktura zdrojů Společnosti sestává ze závazků z emitovaných dluhopisů, zůstatku peněz a peněžních ekvivalentů a poskytnutých zápůjček na mateřskou společnost a výše vlastního kapitálu. Za účelem udržení či zlepšení kapitálové struktury, může Společnost požádat společníka o zvýšení vlastního kapitálu. 17. Spřízněné osoby (a) Osoba ovládající Společnost je součástí skupiny pod společností QH Ensambles Sarl.. Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s transakcemi s nespřízněnými stranami. Zůstatky nesplacené k rozvahovému dni nejsou nijak zajištěny a jejich vypořádání se očekává formou peněžní platby. Jejich přehledy jsou poskytnuty dále. Informace týkající se založení mateřské společnosti a její vlastnické struktury budou zveřejněny v konsolidované účetní závěrce společnosti. (b) Přehled otevřených zůstatků se spřízněnými osobami K 31. prosinci 2025: v tisících Kč Pohledávky a ostatní finanční aktiva Společnosti ovládané nejvyšší mateřskou společností a s ní spřízněné společnosti Dohadné účty aktivní 5 269 Z titulu poskytnutí úvěru 1 946 505 Celkem 1 951 774 (c) Přehled transakcí se spřízněnými osobami: v tisících Kč Výnosy 2.4.2025 – 31.12.2025 Společnosti ovládané nejvyšší mateřskou společností a s ní spřízněné společnosti Z titulu servis fee 5 269 Z titulu naběhlého úroku k úvěru 43 530 Celkem 48 799

Účetní závěrka Europacity Berlin finco s. r. o. za období od 2. dubna 2025 do 31. prosince 2025 27 Všechny transakce byly realizovány za podmínek obvyklých v obchodním styku. Transakce s klíčovými členy vedení S výjimkou položek uvedených v bodě 13 této přílohy členové vedení Společnosti neobdrželi žádné významné peněžní či nepeněžní plnění za období 2.4.2025 – 31.12.2025. 18. Podmíněná aktiva a podmíněné závazky Společnost nevede žádné spory. 19. Události po skončení účetního období V roce 2026 nenastaly žádné významné události. Datum: 27. dubna 2026 Podpis statutárního orgánu Drahoslava Beránková jednatel

Tel: +420 255 708 311 www.bdo.cz BDO EURO-Trend Audit, a.s. Nádražní 344/23 Praha 5 150 00 BDO EURO-Trend Audit, a.s. (IČO 257 33 834, registrovaná u Městského soudu Praha, oddíl B, vložka 5767, auditorské oprávnění Komory auditorů ČR č. 317) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným registrované ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě nezávislých členských firem BDO. Zpráva nezávislého auditora Jedinému společníkovi společnosti Europacity Berlín finco s.r.o. Zpráva o auditu účetní závěrky Výrok auditora Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti Europacity Berlín finco s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, identifikační číslo 231 40 305 (dále „Společnost“) sestavené na základě účetních standardů IFRS ve znění přijatém Evropskou unií, která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31. 12. 2025, výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku, výkazu změn vlastního kapitálu a výkazu o peněžních tocích za období od 2. 4. 2025 do 31. 12. 2025 a přílohy této účetní závěrky, včetně významných informací o použitých účetních metodách. Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace Společnosti k 31. 12. 2025 a finanční výkonnosti a peněžních toků za období od 2. 4. 2025 do 31. 12. 2025 v souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií. Základ pro výrok Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky, včetně jeho požadavků vztahujících se k auditům účetních závěrek subjektů veřejného zájmu, jsme na Společnosti nezávislí. Splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku. Hlavní záležitosti auditu Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme. V rámci auditu účetní závěrky společnosti byly provedeny analytické a detailní testy věcné správnosti. Jako hlavní záležitosti auditu jsme u společnosti identifikovali: Poskytnuté úvěry včetně naběhlých úroků Jedná se o nejvýznamnější složku aktiv blíže popsanou v bodech 3(a), 3(c) bod v., 7 a 17 přílohy k účetní závěrce. Riziko v této oblasti vnímáme především v existenci smluvní

2 dokumentace, správnosti výnosových úroků a ocenění poskytnutých úvěrů ve vazbě na jejich znehodnocení metodou očekávaných úvěrových ztrát. V rámci auditu byla testována existence uvedených aktiv na uzavřené smlouvy a externí konfirmace. Dále byl testován přepočet cizoměnového zůstatku poskytnutého úvěru k rozvahovému dni denním kurzem České národní banky a byla ověřována výše zaúčtovaných úroků na úrokové sazby uvedené v uzavřených smlouvách. Dále jsme věnovali pozornost ověření způsobu stanovení znehodnocení poskytnutých úvěrů, které je významným odhadem, a správnému vykázání poskytnutých úvěrů v účetní závěrce. Vydané dluhopisy včetně naběhlých úroků Jedná se o nejvýznamnější složku pasiv blíže popsanou v bodech 3(d) a 10 přílohy v účetní závěrce. Riziko v této oblasti spatřujeme především v ocenění vydaných dluhopisů, tj. v aplikaci efektivní úrokové míry, a samotné existenci vydaných dluhopisů. V rámci auditu bylo k prověření existence vydaných dluhopisů využito analýzy emisních podmínek, dokumentace k jednotlivým tranším a výpisy z evidence cenných papírů. Dále byl proveden propočet nákladových úroků dle výše uvedené dokumentace se zohledněním aplikace efektivní úrokové míry a byla ověřena správnost vykázání vydaných dluhopisů v účetní závěrce. Jiná skutečnost Zahajovací rozvahu Společnosti k 2. 4. 2025 ověřoval jiný auditor, který ve své zprávě ze dne 21. 5. 2025 vydal k této zahajovací rozvaze výrok bez výhrad. Ostatní informace uvedené ve výroční finanční zprávě Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční finanční zprávě mimo účetní závěrku a zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá statutární orgán Společnosti. Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich povinností souvisejících s auditem účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve významném nesouladu s účetní závěrkou či s našimi znalostmi o společnosti získanými během provádění auditu nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech významných ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti, tj. zda případné nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě ostatních informací.

3 Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že - ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní závěrce, jsou ve všech významných ohledech v souladu s účetní závěrkou a - ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy. Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o Společnosti, k nimž jsme dospěli při provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné věcné nesprávnosti. V rámci uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné věcné nesprávnosti nezjistili. Odpovědnost statutárního orgánu a výboru pro audit Společnosti za účetní závěrku Statutární orgán Společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v souladu s účetními standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií , a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou. Při sestavování účetní závěrky je statutární orgán Společnosti povinen posoudit, zda je Společnost schopna pokračovat v trvání podniku, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se trvání podniku a použití předpokladu trvání podniku při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy statutární orgán plánuje zrušení Společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost, než tak učinit. Výbor pro audit odpovídá zejména za sledování postupu sestavování účetní závěrky a za sledování účinnosti vnitřní kontroly a systému řízení rizik. Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za významné, pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou. Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností: - Identifikovat a vyhodnotit rizika významné nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol.

4 - Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti relevantním pro audit v takovém rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému. - Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a informace, které v této souvislosti statutární orgán Společnosti uvedl v příloze účetní závěrky. - Posoudit vhodnost použití předpokladu trvání podniku při sestavení účetní závěrky statutárním orgánem Společnosti a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost Společnosti pokračovat v trvání podniku. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se schopnosti Společnosti pokračovat v trvání podniku vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že Společnost ztratí schopnost pokračovat v trvání podniku. - Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, zda účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému zobrazení. Naší povinností je informovat statutární orgán a výbor pro audit Společnosti mimo jiné o plánovaném rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému. Naší povinností je rovněž poskytnout prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické požadavky týkající se nezávislosti, a informovat o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních. Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali statutární orgán a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu. Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy Informace vyžadované nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních standardů pro audit: Určení auditora a délka provádění auditu Auditorem Společnosti nás dne 12.11.2025 určila valná hromada společnosti. Auditorem společnosti jsme nepřetržitě 1 rok.

5 Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne 29. 4. 2026 vyhotovili dle článku 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Poskytování neauditorských služeb Prohlašujeme, že jsme Společnosti neposkytli žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Společnosti ani společnostem, které ovládá, jsme kromě povinného auditu neposkytli žádné jiné služby, které by nebyly uvedeny ve výroční finanční zprávě Společnosti. Zpráva o souladu s nařízením o ESEF Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce. Odpovědnost statutárního orgánu Společnosti Za vypracování účetních závěrek v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědný statutární orgán Společnosti. Statutární orgán Společnosti nese odpovědnost mimo jiné za: - návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování požadavků nařízení o ESEF, - sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML. Odpovědnost auditora Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní závěrka obsažená ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“ (dále jen „ISAE 3000“). Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o ESEF.

6 V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti: - seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF, - seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování požadavků nařízení o ESEF, - identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného nesouladu s požadavky nařízení o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a - na základě toho jsme navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru. Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali účetní závěrka, která je obsažena ve výroční finanční zprávě, byla sestavena ve formátu XHTML. Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho závěru. Závěr Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za období končící 31. 12. 2025 obsažená ve výroční finanční zprávě je ve všech významných ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF. Statutární auditor odpovědný za zakázku Ing. Michal Šindelář, Ph.D. je statutárním auditorem odpovědným za audit účetní závěrky Společnosti k 31. 12. 2025, na jehož základě byla zpracována tato zpráva nezávislého auditora. V Praze, 29. 4. 2026 Auditorská společnost: Statutární auditor: BDO EURO-Trend Audit, a.s. Ing. Michal Šindelář, Ph.D. evidenční číslo 317 evidenční číslo 2463

ZPRÁVA O VZTAZÍCH zpracovaná jednateli Ovládané osoby v souladu s ustanovením § 82 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“) za účetní období roku 2025 (dále jen „Zpráva o vztazích“) I. Struktura vztahů 1. Ovládaná osoba Obchodní firma: Europacity Berlín finco s.r.o. Sídlo: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8 Identifikační číslo: 231 40 305 Rejstříkový zápis: Obchodní rejstřík vedený Městským soudem v Praze, sp. zn. C 422068 (dále jen „Společnost“ nebo „Ovládaná osoba“) 2. Ovládající osoba Obchodní firma: CEERE Opportunity SICAV a.s. Sídlo: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8 Identifikační číslo: 198 38 034 Rejstříkový zápis: Obchodní rejstřík vedený Městským soudem v Praze, sp. zn. B 28445 (dále jen „Ovládající osoba“) Ovládající osoba nepřímo vlastnila k 31. 12. 2025 podíl odpovídající 89,9 % podílu na základním kapitálu Ovládané osoby. 3. Osoby ovládané stejnou Ovládající osobou Ovládající osoba je součástí skupiny, do které k 31. 12. 2025 patří kromě Ovládané osoby také všechny ostatní společnosti ovládané přímo či nepřímo Ovládající osobou (dále jen „Skupina“). Zjednodušená struktura Skupiny je zobrazena v následujícím grafu (procentní údaje představují vlastnický podíl i podíl na hlasovacích právech): (graf je umístěn na samostatné straně)

(dále jen „Osoby ovládané stejnou ovládající osobou)

II. Úloha Ovládané osoby Ovládaná osoba byla založena jako účelově vymezený subjekt, jehož hlavním a jediným účelem je zajištění financování pro mateřskou společnost v rámci skupiny. V rámci této role ovládaná osoba emitovala dluhopisy, jejichž prostřednictvím získala finanční prostředky od investorů. Tyto prostředky byly následně poskytnuty mateřské společnosti formou úvěru za podmínek odpovídajících běžným tržním podmínkám. Ovládaná osoba nevykonává žádnou jinou podnikatelskou činnost než činnosti přímo související s emisí dluhopisů, správou získaných finančních prostředků a jejich poskytnutím mateřské společnosti. Její existence je tedy čistě finančního a servisního charakteru v rámci skupinového financování. III. Způsob a prostředky ovládání Společnost není ovládána jinak než korporátní cestou prostřednictvím rozhodnutí jediného společníka (Ovládající osoby) Společnosti. Ovládající osoba dále uplatňuje svůj vliv prostřednictvím strategického řízení skupiny a koordinace financování a souvisejících činností v rámci skupiny. IV. Přehled jednání dle § 82 odst. 2 písm. d) ZOK V účetním období nebyla ovládanou osobou učiněna žádná jednání na popud nebo v zájmu ovládající osoby, která by se vymykala běžnému obchodnímu styku, s výjimkou níže uvedených jednání uskutečněných v rámci běžného fungování skupiny a za podmínek odpovídajících principu obvyklých tržních podmínek: 1. Emise dluhopisů Ovládaná osoba realizovala emisi dluhopisů za účelem zajištění finančních prostředků v rámci skupinového financování, a to v souladu s podnikatelským záměrem Ovládané osoby a současně v zájmu financování skupiny. 2. Poskytnutí úvěru mateřské společnosti Finanční prostředky získané emisí dluhopisů byly následně poskytnuty mateřské společnosti formou úvěru na základě samostatné smluvní dokumentace, a to za podmínek odpovídajících běžným tržním podmínkám. 3. Poskytování vnitroskupinových služeb V průběhu účetního období roku 2025 probíhala mezi Ovládanou osobou a mateřskou společností průběžná spolupráce spočívající zejména v poskytování podpůrných a poradenských služeb ze strany Ovládané osoby v oblasti financování, treasury, administrativní koordinace a souvisejících činností.

Smluvní strany se dohodly, že rozsah poskytovaných služeb, způsob stanovení odměny a další podmínky spolupráce uvedené v bodě 3 tohoto článku budou následně písemně formalizovány samostatnou smlouvou o poskytování služeb, jejíž uzavření se předpokládá po dni vyhotovení této zprávy. Vyúčtování služeb poskytnutých v roce 2025 bude provedeno na základě skutečně poskytnutého rozsahu služeb a za podmínek odpovídajících principu obvyklých tržních podmínek. Veškerá výše uvedená jednání byla uskutečněna za podmínek obvyklých v obchodním styku a jednatelce Ovládané osoby není známo, že by v jejich důsledku vznikla Ovládané osobě jakákoli újma. V. Přehled vzájemných smluv V účetním období roku 2025 byla mezi Společností jako Ovládanou osobou a Ovládající osobou uzavřena tato smlouva: 1. Smlouva o úvěru Dne 28. 7. 2025 byla mezi Společností a Ovládající osobou uzavřena smlouva o úvěru, na jejímž základě Společnost poskytla Ovládající osobě finanční prostředky získané emisí dluhopisů. Ke smlouvě byl dne 19. 12. 2025 uzavřen dodatek č. 1. Tato smlouva byla uzavřena za podmínek odpovídajících běžným tržním podmínkám a Společnosti z ní nevznikla žádná újma. 2. Smluvní formalizace poskytování služeb V účetním období roku 2025 probíhalo mezi Společností a Ovládající osobou poskytování podpůrných a poradenských služeb ze strany Společnosti, zejména v oblasti financování, treasury, administrativní koordinace a souvisejících činností. Smluvní strany se dohodly, že smlouva o poskytování služeb upravující rozsah služeb, způsob stanovení odměny a další podmínky spolupráce bude uzavřena po skončení účetního období roku 2025. Vyúčtování těchto služeb bude provedeno v souladu s principem obvyklých tržních podmínek. Jednatelce není známo, že by Ovládané osobě v souvislosti s uvedenými vztahy vznikla újma. VI. Posouzení vzniku újmy Ovládané osobě Na základě posouzení všech smluvních vztahů a transakcí uskutečněných mezi Ovládanou osobou a propojenými osobami v rozhodném období jednatelka Společnosti konstatuje, že Ovládané osobě nevznikla újma ve smyslu § 71 a násl. zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Veškeré transakce byly realizovány za podmínek obvyklých v obchodním styku, přičemž její finanční situace nebyla v důsledku těchto transakcí zhoršena. V rozhodném období nebyla přijata ani realizována žádná opatření, která by vedla ke vzniku újmy Ovládané osobě, která by měla být předmětem vyrovnání dle ustanovení § 71 či § 72 ZOK

VII. Závěr 1. Jednatelka Společnosti vyhodnotila na základě dostupných informací výhody a nevýhody plynoucí z výše uvedených vztahů a dospěla k závěru, že Společnosti z nich neplynuly žádné zvláštní výhody. Vzhledem k transparentní struktuře a financování, které bylo poskytnuté osobám ve skupině, může toto financování vést k menšímu riziku s ohledem na finanční garanci ze strany mateřské společnosti, než by bylo financování projektu mimo Skupinu. 2. Jednatelka dále prohlašuje, že tato Zpráva o vztazích je úplná a pravdivá a byla jí vypracována na základě veškerých dostupných informací a s péčí řádného hospodáře. V Praze dne 27.3.2026 Drahoslava Beránková, jednatelka

ZPRÁVA JEDNATELE K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE A NÁVRH NA VYPOŘÁDÁNÍ HOSPODÁŘSKÉHO VÝSLEDKU REPORT OF THE EXECUTIVE DIRECTOR ON THE YEAR-END CLOSING FINANCIAL STATEMENTS AND PROPOSAL ON SETTLEMENT OF PROFIT AND LOSS ke schválení jedinému společníkovi v působnosti valné hromady společnosti: to the Sole Member when exercising the powers of General Meeting of the Company: Europacity Berlín finco s.r.o. Europacity Berlín finco s.r.o. se sídlem: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika, IČO: 231 40 305, zapsané v Obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, sp.zn. C 422068 (dále jen „Společnost“) with registered office at Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Prague 8, Czech Republic, identification No. 231 40 305, registered in Commercial register maintained by Municipal court in Prague, file No. C 422068 (hereinafter referred to as the “Company“) Jednatelka Společnosti prohlašuje, že účetní závěrka sestavená ke dni 31. 12. 2025 zahrnuje veškeré operace patřící do účetního období roku 2025. Podrobnosti k jednotlivým částem účetní závěrky jsou obsaženy v přiložené účetní závěrce. Executive Director of the Company declares that the year-end closing financial statements by December 31, 2025 include all operations belonging to the fiscal year 2025. Details on individual parts of the financial statements are included in attached financial statements. Jednatelka Společnosti konstatuje, že řádná účetní závěrka Společnosti odpovídá skutečnosti, je sestavena ve smyslu platných právních předpisů České republiky, účetnictví je vedeno průkazně a věrně vyjadřuje stav majetku Společnosti. Executive Director of the Company declares that the year-end closing financial statements of the Company are free from material misstatement and complies with laws of the Czech Republic, accounting is appropriate and accurately reflects the status of the Company´s assets. Hlavní ukazatele řádné účetní závěrky za rok 2025 (v tis. Kč) The main indicators of the year-end closing financial statements for the year 2025 (in thous. CZK) Aktiva celkem Total Assets 1 973 418 Pasiva celkem Total Liabilities 1 973 418 Dlouhodobý majetek Fixed assets 1 946 505 Vlastní kapitál Equity (30 438) Oběžná aktiva Current assets 26 913 Cizí zdroje Liabilities 2 003 856 Ostatní aktiva Other assets - Ostatní pasiva Other liabilities - Hospodářským výsledkem za rok 2025 je ztráta ve výši 30 714 830,64 Kč. Profit and loss of the Company for the year 2025 is loss in the amount of CZK 30 714 830,64. Jednatelka Společnosti navrhuje jedinému společníkovi schválit řádnou účetní závěrku Společnosti za rok 2025. Executive Director of the Company proposes that the Sole Member of the Company approves the

year-end closing financial statements for the year 2025. Návrh na vypořádání hospodářského výsledku Společnosti za rok 2025: Proposal for the settlement of the Company’s profit and loss of the year 2025: Jednatelka Společnosti navrhuje jedinému společníkovi Společnosti vypořádat hospodářský výsledek Společnosti za rok 2025 tak, že ztráta ve výši 30 714 830,64 Kč bude převedená na účet Neuhrazené ztráty minulých let. Executive Director of the Company proposes that the Sole Member of the Company settles the profit and loss of the year 2025 in such way that the loss of CZK 30 714 830,64 will be transferred to account Accumulated losses of previous years. V Praze dne/ In Prague on 27. 4. 2026 ____________________ Drahoslava Beránková jednatelka / Executive Director